第４回 不動産関連法令等説明会開催テーマの変更について
3月4日発行のメールマガジン第108号において、第4回不動産関連法令等説明会
のテーマを「平成23年度不動産税制改正のポイント」とご案内いたしましたが、
税制改正法案が成立していないため、下記のとおりテーマを変更して開催するこ
ととなりましたので、ご了承願います。
・テーマ ： 「不動産取引に関する消費税−事業者免税点制度を中心に−」
・日 時 ： 平成23年4月26日（火）午後1時30分〜午後3時30分
・会 場 ： 大阪国際会議場（グランキューブ大阪）10階1003号室
大阪市北区中之島5−3−51
京阪電車中之島線「中之島(大阪国際会議場)駅」(２番出口)すぐ
・講 師 ： 税理士 金井 恵美子 氏（近畿税理士会所属）
・受講料 ： 無料
・定 員 ： 250名（申込先着順）
＊申込方法は、
＊なお、すでにお申込みの方は、あらためてお申込みいただく必要はございません。
（欠席される場合も連絡は不要です）
不動産取引実務寄稿
当センターの法定講習講師（法定講習3時限目 改正法令の主要な改正点と実務上の
留意事項を担当）に就任いただいております熊澤一郎不動産鑑定士に3月17日に発表
されました地価公示について、特に大阪府の動向を中心に解説をお願いしましたとこ
ろ、その内容は次のとおりです。
＊テーマ 「平成23年地価公示結果について（大阪府内の動向を中心として）」
執筆者 熊澤 一郎 不動産鑑定士
＊詳細は、テーマをクリックしてください。
大阪府住宅まちづくり部建築振興課 移転のお知らせ
大阪府住宅まちづくり部建築振興課は、平成23年5月2日（月）より、大手前から
下記所在地「咲洲庁舎」（旧WTCビル）に移転します。宅建業の各種申請、取引主任
者の登録・変更登録等の申請書を提出される場合には、ご注意ください。
所在地：大阪市住之江区南港北1-14-16 大阪府咲洲庁舎1階
最寄駅：・地下鉄中央線「コスモスクエア」駅下車、南東へ徒歩約8分
・ニュートラム南港ポートタウン線「トレードセンター前」駅下車、ATC
ビル直結
代表電話：06-6941-0351 内線3085，3088（宅建業免許）
賃貸借契約の敷引特約を有効とする判決について
最高裁判所第１小法廷において3月24日、京都市の男性が賃貸借契約の締結時に差
し入れた敷金（保証金）40万円のうち、貸主側から返還を受けていない21万円とその
遅延損害金の支払いを求めて争われていた事案で、「本件特約が消費者契約法10条に
より無効であるということはできない」として上告を棄却、敷引特約を認める判断が
なされました。
ただし、理由のなかで、「敷引金の額が高額すぎる場合、賃料が相場に比して大幅
に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益
を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となると解するのが相
当」との見解も示されました。
本事案は、京都市左京区のマンションの1室（専有面積65.5平方メートル）を、平成
18年8月21日から平成20年8月20日まで、月額賃料9万6000円で賃借する賃貸借契約が締
結され、同契約には、保証金として40万円を支払うこと、契約締結から明渡しまでの
経過年数に応じた額を敷金（保証金）から控除した残額を賃借人に返還することなど
の条項が盛り込まれていました。
なお、原状回復費用は敷引金より賄うことが明記され、保証金40万円のほかに、一
時金の支払いはなかったということです。
平成23年地価公示について
国土交通省は3月17日、平成23年公示地価を発表しました。それによると、23年
１月１日時点の地価は全国平均で3.0％下落し、22年調査の4.6％下落から、下落幅
が縮小した結果となりました。用途別では、住宅地は2.7％下落（22年調査は4.2％
下落）、商業地は3.8％下落（同6.1％下落）といずれも下落幅は縮小しています。
下落幅縮小の背景には、マンション販売の回復傾向があるとして、住宅ローン減
税や贈与税非課税枠の拡大など政策効果や値ごろ感の高まりにより、大都市圏を中
心に住宅地で好影響を及ぼしたとしています。また、商業地でも、都市部の一部地
域で高度利用できる商業地域にマンションが立地する傾向が見られたとしています。
地域別に見ると、大阪圏では大阪市中心部の商業地で、需給バランスの調整が進
まず、大幅な下落が継続しており、特に、新規大型ビルが建築されたターミナル立
地の北区梅田へオフィス需要がシフトしている影響で、難波駅周辺では全国最大の
下落率（20.0％）を記録する結果となりました。
＊詳細は、国土交通省 土地・水資源局のホームページ
住生活基本計画について
国土交通省は3月15日、平成22年7月より、審議を進めてきました住生活の安定
の確保や向上の促進に関する基本的な計画「住生活基本計画（全国計画）」につ
いて閣議決定したことを発表しました。
それによると新たな計画は2011年度から2020年度の10年間を対象としています。
また、同計画では2020年度までに、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を
3〜5％（2005年度は0.9％）に、新築住宅における長期優良住宅の割合を20％（200
9年度は8.8％）にするなどの目標を掲げています。
＊詳細は、国土交通省 住宅局のホームページ
大阪のオフィスビル市況について
三鬼商事株式会社は3月11日、大阪ビジネス地区（梅田、南森町、淀屋橋・本町、
船場、心斎橋・難波、新大阪の6地区）の最新オフィスビル市況を発表しました。
それによると、大阪ビジネス地区の2月末時点の平均空室率は、11.93%と前月比
で、0.09ポイント下げました。
これは、新築・既存ビルともに成約や入居が進み、同空室率が小幅に低下したとし
ています。また、淀屋橋・本町地区では2月に竣工した新築ビルがほぼ満室稼働した
ほか、新大阪地区では割安感のある既存ビルに中小規模の成約が相次いだとしていま
す。
＜大阪・東京・名古屋ビジネス地区の平均空室率の比較％＞
│区 分 │19年12月 │20年12月 │21年12月 │22年12月 │23年 2月 │
│大 阪 │ 4.71 │ 6.82 │ 10.34 │ 11.88 │ 11.93 │
│東 京 │ 2.65 │ 4.72 │ 8.09 │ 8.91 │ 9.10 │
│名古屋 │ 6.50 │ 8.48 │ 12.58 │ 12.91 │ 13.11 │
変更登録申請書の受付業務終了について
大阪府は、大阪版市場化テストの一環として、「建築振興課宅建業免許グループ」の
窓口業務について、平成22年7月1日から民間事業者に一括して委託しました。
このうち「宅地建物取引主任者資格登録簿変更登録申請書」の受付については、これ
まで当センターでも行っていましたが、同年7月1日からは、大阪府建築振興課の窓口の
みとなり、当センターでは受付できませんので、ご注意ください。
なお、宅地建物取引主任者証の交付については、これまでどおり当センターが行い
ます。
不動産取引に関する紛争事例等について
財団法人不動産適正取引推進機構は、不動産取引に関する紛争の未然防止、適正か
つ迅速な処理を推進し、消費者の保護と宅地建物取引業の健全な発展に寄与すること
を目的とし、紛争の事例や判例の収集・調査等の事業を行っています。
同機構のホームページにおいて、最近の判例等を紹介するとともに、国土交通省が
制作した紛争事例データベースを運営しています。
＊詳細は、（財）不動産適正取引推進機構のホームページ