「通常損耗」の第一の負担者は、賃貸人であるとされております。それは、民法６０６条１項で「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」とされており、それに対し、賃借人は賃料支払い義務を負っておりますので、これらの民法の条文の解釈により「通常損耗」については、契約に特に定めがない限り、その原状回復義務は賃貸人が負うこととされています。
　ところが、特約によって「通常損耗」についても賃借人の負担とすることがなされた場合、その特約が有効であるのか無効であるのかが問題となっています。

この問題については、最高裁判所が平成１７年１２月１６日に判決を出しております。この事案は、地方の住宅公社が賃貸契約の際に契約書の別紙に「修繕費負担区分表」が付いていたが、その説明はなかった。「修繕費負担区分表」によると、「襖紙・障子紙」については「汚損（手垢の汚れ、タバコの焼けなど生活することによる変色を含む）・汚れ」、「各種床仕上材」の項目では「生活することによる変色・汚損。破損と認められるもの」などと、日常生活によって生じた汚損である「通常損耗」を賃借人に負担させる契約となっていた。賃借人は退去の際、「通常損耗」の修繕費を敷金から差し引かれたため、「通常損耗」を賃借人に負担させる特約が有効かどうか争われたのです。
そこで最高裁判所は一般論としてこのように判断しています。「…建物の賃借人にその賃貸借において生じる通常損耗についての原状回復義務を負わせるには、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる等、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」そして、当該事例に対しては、賃貸借契約書に通常損耗の補修費特約が明記された条項はなく、また入居説明会においても、通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明は無かったとして、特約の有効性を認めず、破棄差戻しとなった。
　このように最高裁は一定の厳格な要件の下で通常損耗についての賃借人負担の特約の有効性を認めたものであります。

　オフィスビルの賃貸借の場合
　最高裁の前記判決は、住居についての賃貸借契約に対する判断でありますが、住居ではないオフィスビルの賃貸借契約においても通常損耗を賃借人の負担とする特約は最高裁の判断のように厳しくなるのでしょうか。
　これについては東京高裁が平成１２年１２月２７日の判決で
　「一般に、オフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具等を取り替え、場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が付される場合が多いことが認められる。オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によっても異なり、損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当であることが、かかる特約がなされる理由である。もしそうしない場合には、右のような原状回復費用は自から賃料の額に反映し、賃料額の高騰につながるだけでなく、賃借人が入居している期間は専ら賃借人側の事情によって左右され、賃貸人においてこれを予測することは困難であるため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であることから、原状回復費用を賃料に含めないで、賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定めることは、経済的にも合理性がある」としていますので、居住用ではなく、オフィス用物件の場合には、必ずしも通常損耗の範囲が明確に定められていなくても通常損耗部分を含めた原状回復義務を負わせることは比較的容易と考えられます。
　ただし、東京簡裁の平成１７年８月２６日判決では、「本件物件は、使用は居住用の小規模マンション（賃貸面積３４．６４平方メートル）であり、築年数も２０年弱という中古物件である。また、賃料は１２万８６００円、敷金は２５万７２００円であって、事務所として利用するために本件物件に設置した物はコピー機及びパソコンであり、事務員も二人ということである。このように本件賃貸借契約はその実態において居住用の賃貸借契約と変わらず、これをオフィスビルの賃貸借契約と見ることは相当ではない。本件賃貸借契約は、その実態において居住用の賃貸借契約と変わらないのであるから、オフィスビルの賃貸借契約を前提にした前記特約をそのまま適用することは相当ではないというべきである。すなわち、本件賃貸借契約はそれを居住用マンションの賃貸借契約と捉えて、原状回復費用はいわゆるガイドラインにそって算定し、敷金はその算定された金額と相殺されるべきである」としており、小規模物件の場合は、たとえそれをオフィスとして利用していたとしても、居住用物件と同様、「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲」を賃借人が契約時に明確に認識していなければ、通常損耗部分について原状回復義務を負わせることはできないと考えるべきでしょう。