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１．はじめに
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国土交通省は平成27年の地価公示結果（価格時点1月1日）を、去る3月18日に公表しました。
ご承知のとおり地価公示価格は国土交通省土地鑑定委員会が委嘱した評価員である全国の不動産鑑定士の鑑定結果を基に公表する毎年1月1日時点の土地の価格です。この制度は都道府県が実施している地価調査（価格時点：7月1日）とあいまって、土地取引等に対して指標を与えるとともに公共事業の用に供する土地に対する補償金額の算定等に資すること等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。
また、この地価公示価格と都道府県地価調査価格は相続税や贈与税の算定基準として国税庁が7月に発表する「路線価」や市町村が課税主体である「固定資産税の評価」を定めるための評価作業の主要な指標となっています。
平成27年度地価公示における調査地点は全国で全国の標準地23,380地点、大阪府内では1,466地点でした。うち東京電力福島第1 原発事故に伴う避難指示区域内の17地点については引き続き調査が休止されました。
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２．全国的な動向
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○ 全国の平均変動率をみると、住宅地が△0.4％（平成26年は△0.6％）、商業
地が横ばいの0.0％（平成26年は△0.5％）、工業地が△0.6％（平成26年は△
1.1％）となっており、住宅地が下落率は縮小し、商業地は横ばい（0.0%）に
転換しています。
○ 三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇を継続。また、地方圏平均
では、住宅地、商業地ともに下落率縮小。上昇地点数の割合は、三大都市圏で
は、住宅地の５割弱の地点が上昇、商業地の７割弱の地点が上昇しています。
一方、地方圏では住宅地、商業地ともに上昇地点及び横ばい地点は増加してい
ますが、依然として７割弱の地点が下落となっています。
○ 国土交通省地価調査課は今回の特徴を次のとおり整理しています。
【住宅地】
◆ 緩やかな景気回復基調が続く中、低金利及び住宅ローン減税等の施策による
住宅需要の下支え、株価上昇による資産効果や相続対策による共同住宅等へ
の需要等もあって、下落率縮小又は上昇の継続が見られる。
◆ 圏域別にみると、
・東京圏は、上昇地点の割合はやや減少しているが、依然半数以上の地点が
上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、２年連続上昇と
なった。なお、半年毎の地価動向をみると前半0.5％、後半0.4％の上昇と
なった。
・大阪圏は、上昇地点及び横ばい地点の割合が増加し６割強となり、下落地
点の割合の減少が続いている。また、変動率は下落から横ばいに転換し
た。なお、半年毎の地価動向をみると前半0.3％、後半0.2％の上昇となっ
た。
・名古屋圏は、上昇地点及び横ばい地点の割合が増加し、依然半数以上の地
点が上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、２年連続
上昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半0.9％、後半0.7％の
上昇となった。
【商業地】
◆ 低金利等による資金調達環境が良好なことや緩やかな景気回復基調が続く
中、下落率縮小や上昇の継続が見られる。また、堅調な住宅需要を背景に商
業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られ、上昇又は下落
率縮小となった要因の一つとなっている。主要都市の中心部などでは、店舗
について消費動向は堅調で、また、オフィスについても空室率は概ね低下傾
向が続き、一部地域では賃料の改善が見られ、投資用不動産等への需要が強
まっている。
◆ 圏域別にみると、
・東京圏は、上昇地点の割合がやや増加し、８割弱の地点が上昇となった。
また、上昇率は昨年より大きくなり、２年連続上昇となった。なお、半
年毎の地価動向をみると前半・後半ともに1.2％の上昇となった。
・大阪圏は、上昇地点の割合が増加し、６割弱の地点が上昇となった。ま
た、上昇率は昨年より大きくなり、２年連続上昇となった。なお、半年毎
の地価動向をみると前半1.2％、後半1.1％の上昇となった。
・名古屋圏は、上昇地点の割合は昨年とほぼ同じ割合となり、６割弱の地点
が上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、２年連続上
昇となった。なお、半年毎の地価動向をみると前半0.9％、後半1.0％の上
昇となった。
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３．大阪府内の動向
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○ 大阪府内の変動率を見ると住宅地が△0.1％（平成26 年△0.2％）と、７年連
続で下落しているものの、下落幅は５年連続で縮小した。商業地は＋2.0％（平
成26 年＋1.9％）と、２年連続の上昇となり、上昇幅は若干拡大しました。
個別の地点において、住宅地は、継続地点1,016 地点のうち上昇地点214地点
（21.1%）、横ばい地点388 地点（38.2%）、下落地点414 地点（40.7%）とな
り、商業地は、継続地点338 地点のうち上昇地点200 地点（59.2%）、横ばい地
点91 地点（26.9%）、下落地点47 地点（13.9%）となりました。
○ 住宅地で市区町村別にみると､上昇率上位が､大阪市中央区3.3％､大阪市北区
2.2％､大阪市天王寺区2.1％、大阪市都島区・阿倍野区1.8％となっています。
他方、下落率上位が、千早赤阪村△3.4％、豊能町△1.7％、門真市・能勢町
△1.4％となっています。
「利使性に優れる徒歩圈内の住宅地」で地価が上昇傾向にある一方で、「利
使に劣る徒歩圈外の住宅地」で引き続き下落傾向が続いており、住宅地の二極
化傾向が見られる。
○ 商業地で市区町村別にみると、上昇率上位が、大阪市北区6.0％、大阪市中央
区4.9％、大阪市西区・阿倍野区4.7％、大阪市天王寺区4.6％となっています。
他方、下落率上位が、松原市△0.9％、大阪市往之江区・西成区・此花区・羽
曳野市△0.8％となっています。
都心部を中心に、商業性に優れた地域やオフィス需要等がある地域で、地価
が上昇している。
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○ 大阪府の標準地の価格・対前年変動率上位1位・対前年下落率上位1位
（１）価格１位
住宅地：天王寺－２
大阪市天王寺区真法院町56.4 万円/㎡
商業地：大阪北５－２８
大阪市北区大深町1,010 万円/㎡
（２）対前年変動率上位１位
住宅地：天王寺－６
大阪市天王寺区上汐4 丁目5.6％
商業地：大阪中央５－２
大阪市中央区宗右衛門町11.3％
（３）対前年下落率上位１位
住宅地：東大阪－４９
東大阪市五条町△4.7％
商業地：西成５－３
大阪市西成区萩之茶屋2 丁目△1.8％
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４．大阪府内のトピックス（特徴的なこと）
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○ 大阪府の住宅地の平均変動率は前年△0.2％から本年△0.1％となり、下落幅
は縮小しています。
大阪市や北摂エリアを中心に府内の住宅地は広い範囲で回復を示してる｡
本年マイナスとなった市町村においても下落幅は概ね縮小している｡
府内全域を俯瞰すると､利便性等に優れる往宅地が本年も回復を強め、歩圈外
の住宅地等では、一部のエリアにおいて地価に底値感がみられるものの､依然と
して地価の下落傾向が続いており、選好性の優劣による二極化が鮮明となって
います。
○ 府内内陸部の土砂災害警戒区域に指定されている地域については、区域指定
の有無に開わらず従来から選奸性が劣るエリアが多く､地価は下落傾向で推移
しています。
○ 大阪市の住宅地の平均変動率は､前年＋0.1％から本年＋0.3％となり地価は
引続き上昇基調にある。消費税増税が地価に影響を与えたほか､建築費高騰によ
る用地取得価格の圧迫が顕著であり、一部エリアでは上昇幅の大幅な縮小が見
られた｡一方､マンション等の住系用途への転換が可能な一定のポテンシャルを
有するエリアについては､引き続き上昇地点の増加や上昇幅の拡大が見受けられ
ます。福島区内など大阪駅隣接の都心接近性に優れた地域､阿倍野区･天王寺区
など学区良好で旧来から名声が高い地域等の住宅需要は堅調に推移していま
す。
○ 大阪府の商業地の平均変動率は､＋2.0％(前年＋1.9％)となり上昇幅が若干拡
大した。
商業地全33市のうち、門真市、富田林市などが依然下落基調で推移してお
り、計12市で下落となりました｡一方､大阪市や江坂地区を抱える吹田市､高槻
市､茨木市､池田市､枚方市等の一定の商業ポテンシャルを有するエリアを包含す
る市は引続き上昇しています。
○ 大阪市の平均変動率は､前年＋3.6％から本年＋3.5％と上昇幅は若干縮小しま
した。区別にみると、此花区､西成区など計8区で今期もマイナスを示す一方、
北区(＋6.0％)、中央区(＋4.9％)､西区(＋4.7％)､福島区(＋4.2％)、天王寺区
(＋4.6％)等の都心区では､前年と同様に上昇傾向にて推移しています｡また､商
業地域内のマンション適地等については､建築費高騰による用地取得価格圧
迫が懸念されており、上昇幅が縮小しています。
○ オフィス市場では大型オフィスビルの空室消化が進み､新規供給が落ち着きつ
つあることも相俟って､一部エリアでは募集賃料の引上げが見られます｡また､平
成26年10月末に発表された日銀の追加緩和への期待感等を背景に大阪の最高価
格地である大阪北5-28(+10.4％)をはじめ、主要商業地の地価の上昇幅は拡大し
ました。
○ 近年､外国人観光客の大幅増加を背景に､心斎橋筋商店街や戎橋筋商店街の通
行者数が増加しており、今後についても､インバウンド政策等による外国人観光
客のさらなる増加が期待されます。当該要因を反映して道頓堀戎橋至近に存す
る大阪中央5-2(＋11.3％)が府内最高の上昇率を記録したほか､心斎橋筋商店街
に存する大阪中央5-23(＋10.7％)についても上昇幅は大幅に拡大しました。
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以 上
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（一財）大阪府宅地建物取引士センターメールマガジン平成27年5月号執筆分
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