高松高裁平成２６年６月１９日判決（RETIO № 98、126 頁／判例時報2236 号10頁）の事案
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| ア |
事案の内容：更地土地について売主Ｙと買主Ｘとが平成２０年１２月１日に契約し、平成２１年１月３０日決済がなされましたが、約２０年前の昭和６１年１月、当時土地上に建っていた建物の所有者Ａの内縁の妻が息子に殺害され、遺体がバラバラにされて山中に埋められる事件が起きていました。その後昭和６３年３月にはＡの娘が建物の２階ベランダで首つり自殺をしたことが判明しました。建物は平成元年に取り壊されています。
Ｘは決済後に事件、自殺のことを知り、Ｙは契約当時は知らなかったものの、決済前日にはその認識があったという事案です。Ｘは、Ｙに対し、説明義務違反による不法行為に基づき損害賠償を請求しました。
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| イ |
判決は、本件建物内の自殺等から四半世紀近くが経過し、自殺のあった建物も自殺から約１年後に取り壊され、売買のときには更地であったものの、「マイホーム建築目的で土地の取得を希望する者が、本件建物内での自殺の事実が近隣住民の記憶に残っている状況下において、他の物件があるにもかかわらず敢えて本件土地を選択して取得を希望することは考えにくい以上、Ｙが本件土地上で過去に自殺があったとの事実を認識していた場合には、これをＸらに説明する義務を負うものというべきである。」と判断しました。
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| ウ |
コメント
一般的には、自殺等の事情は一定の時の経過により希釈されるものと解されています。２０年も前で、その建物も取り壊されている場合には、一般論としては嫌悪感は希釈され、瑕疵にあたらないと考えられますが、本件では２０年前の自殺であったとしても、それに関連する事件により近隣住民の記憶に深く残っていたため、嫌悪感は希釈されておらず、瑕疵にあたると判断されています。世間の耳目を引いた事件などについては、注意が必要です。
さらに判決は「本件土地が活発に売買の対象となっており、売買価格に事件の影響が窺えなかったとしても左右されない。」と判示しています。経済的価値の毀損が無かったとしても、業法４７条の重要事実にはあたると考える必要があります。
本件で一番特殊なのは契約時点ではＹも知らなかったが、決済直前に知っていたという点です。
この点、判決は、「本件土地上での自殺は本件契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす事実であると共に、締結してしまった契約につき、その効力を解除等によって争うか否かの判断に重要な影響を及ぼす事実でもあるといえる」としたうえで、「宅建業者としては、契約締結後であっても、このような重要な事実を認識するに至った以上、代金決済や引渡手続が完了してしまう前に、これを売買当事者である買主に説明すべき義務があったといえる」と判示しました。判決はここで宅建業法４７条１項１号二を引用しています。宅建業法４７条は「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁止しています。
説明を怠ったＹは、Ｘに対して賠償責任を負うことになります。ただ、その責任の範囲は、「説明義務が履行されていれば代金決済や引渡手続を了しない状態で、本件売買契約の効力に関し、売主側と交渉等をすることが可能であったのに、説明義務が履行されなかったがゆえにこれをすることができず、その結果代金決済や引渡手続を了してしまった状態で売主側との交渉等をせざるを得なかった損害であり、具体的にはこのような状態に置かざるを得なかったっことに対する慰謝料である」としています。
仲介業者としては契約時点で知らなかったとしても、決済までに重説で説明すべき事柄を知ったときにはやはり説明をしておく必要があります。
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大阪高裁平成26年9月18日判決（RETIO № 98、136 頁／判例時報2245 号22頁）の事案
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| ア |
事案の内容：Ｙが競売物件を落札しましたが、その直後に債務者の家族が当該競売物件内で自殺をしました。Ｙは落札後室内を内覧した時点でこれを認識したものの、１年数か月後、Ｘに対し何ら自殺のことを告げずに賃貸をしました。入居後まもなくＸが自殺を知るにいたり、賃貸借契約の解約を申し入れ、損害賠償請求をしたという事案です。
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| イ |
判決は、「一般に、建物の賃貸借契約において、当該建物内で１年数か月前に居住者が自殺したとの事実があることは、当該建物を賃借してそこに居住することを実際上困難なら占める可能性が高いものである。」として、本件Ｙには信義則上この事実をＸに告知すべき義務があるとしました。そして、「Ｙが告知をせず、そのためＸはこの事実を知らずに本件の契約をし、賃貸借保証料、礼金、賃料等を支払い、引っ越しをして入居している。このことは故意によってＸの権利又は法律上保護される利益を侵害したものとして、不法行為を構成する」旨判示しました。Ｙは、解除後Ｘが直ちに退去しなかった間の賃料相当分についてＸが不当利得をしているという主張もしましたが、Ｙが説明しなかったことに起因するものであるから権利濫用だとして退けました。
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| ウ |
本件でＹは自殺があったことを知らなかったと主張していましたが、自殺があった時点でＹは家主でした。このような場合に家主であるＹが自殺があったことを知らないはずはありません。裁判ではこのような弁解は通用しません。皆さんは地域に根付いてアンテナを張って業務をしておられると思いますので、情報は入ってくると思います。だから、情報が入った以上はきちんと説明をして下さい。瑕疵にあたる、あたらないは別問題です。自己判断は危険です。説明をすることが、売主、賃貸人に対する守秘義務違反とも考えられますが、重要事実の不告知は業法違反ですから、守秘義務は解除されると考えます。ただ、実際上は、トラブルを招かないように、売主、賃貸人に対し、説明をすることについて同意を得ておくことが無難です。そして同意が得られないのなら、仲介をしないのが無難です。無理に取引をすると後で媒介報酬以上の賠償をしなければならないリスクがあります。
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