| (1) 事案の概要 |
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平成２６年７月，買主Ｘ（原告）は，売主Ｙ１との間で，自宅として土地建物を６４００万円で購入する売買契約を締結し，８月に引渡を受けた。
本件土地は，西側が高さ２．６ｍのがけ下となっており，大谷石で築造された擁壁がある。
本件売買の重要事項説明書には，「東西南北の隣接地とは高低差があります。土留めのブロック塀・擁壁には土圧でひび割れや傾きの可能性もあります。」「買主は対象不動産の周辺環境，隣接地の状況，周辺施設等を確認したうえで，売買契約を行うものとします。」との記載があるが，東京都建築安全条例６条（以下，単に「がけ条例」という。）に関する記載はなかった。
本件売買に際して，売主の媒介業者Ｙ２が重要事項説明を行った。当時，Ｙ２は，本件建物ががけ条例に違反しており，検査済証も取得していないことを認識していたが，明確な説明をしなかった。
買主の媒介業者Ｙ３はなにも説明しなかった。
がけ条例によれば，本件土地に木造家屋を建築するには，がけ下からがけ高の２倍以上離して建築するか，防護壁を設置しなければならないところ，本件はいずれの要件も満たしておらず，条例に適合させるためには，防護壁や建物１階部分の補強費用として２０００万円の費用が必要であった。
買主Ｘは，説明義務違反による不法行為を根拠として，売主Ｙ１，売主の媒介業者Ｙ２，買主の媒介業者Ｙ３に対し，損害賠償を求めて提訴した。
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| (2) 裁判所の判断 |
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ｱ) |
Ｙ２，Ｙ３の責任
売買当時，本件物件はがけ条例違反という法令違反状態にあった。
Ｙ２は，本件建物ががけ条例に違反しており，検査済証も取得していないことを認識していたにもかかわらず，明確な説明をせず，Ｙ３も重要事項説明をＹ２にまかせたまま独自に説明することをしなかった。
本件重要事項説明書の「東西南北の隣接地とは高低差があります」との記載は，本件土地の物理的な状況を記述するものに過ぎず，がけ条例違反という法令違反状態を説明するものとはいえない。
宅建業法３５条は，専門的な知識を有しない一般購入者等の保護を図るため，重要事項の説明義務を課している。この義務自体は公法上のものであるが，免許制度に支えられた宅地建物取引業者の重要事項の説明に対する一般購入者等の信頼は法的保護に値する。したがって，宅建業法上の説明義務は，私法上の注意義務として，その違反は相手方に対する賠償責任を負う。
本件では，がけ条例に適合させるために必要な２０００万円は，Ｙ２，Ｙ３が適切に説明していれば避けられたものであり，Ｙ２，Ｙ３は共同不法行為者として連帯して２０００万円を賠償すべきである。
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ｲ) |
Ｙ１の責任
Ｙ１は，がけ条例違反という法令違反状態の問題性を認識しうる前提に欠けていることに加え，不動産取引には素人であることを併せ考慮すれば，説明義務違反とはいえない。
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３ コメント |
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(1) 本裁判例について |
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ｱ) |
がけ条例と重要事項
本裁判例も指摘するとおり，がけ条例による規制は買主に説明すべき重要事項です。つまり，がけ条例は建物築造にあたってその位置等への制約となり，あるいは所定の擁壁設置のための多額の費用を要する結果となることから，契約締結にあたって，買主の判断に大きな影響を及ぼす重要な事柄なのです。
なお，がけ条例の規制内容は，各地の条例によって異なるようなので，媒介業者としては，それぞれの地域に適用されるがけ条例について，きちんと調査しておくべきでしょう。
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ｲ) |
公法上の義務と私法上の義務
公法（国または地方公共団体と私人との関係を規律する法律）上の義務は，本来，私人が国等に対して負う義務として規定されています。なので，公法上の義務違反がある場合，国等に対する責任が生じることがあっても，直ちに，それが私法（私人間の関係を規律する法律）上の義務違反となるわけではありません。
しかしながら，本裁判例が宅建業法について指摘するように，公法上の義務を課す目的が，一般購入者等の保護というような場合には，公法上の義務違反が私法上の義務違反と重なり合う場面が出てきます。本裁判例では，「一般購入者等の信頼は法的保護に値する」という論理をワンクッション挟んだうえで，私法上の義務違反を認定しました。
公法上の義務違反を私法上の義務違反に直結させていない点においても，また結論においても妥当な判断といえるでしょう。
このような公法上の義務違反と私法上の義務違反の関係は，日影規制（公法上の規制）の場合にも，当てはまるように思われます（例えば，東京地判平17.11.28 判例時報1926号73頁など）。
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ｳ) |
専門家の責任
専門家が社会に存在し続けていられるのは，社会から専門家としての価値を認められているからにほかなりません。媒介業者は不動産取引に関わる専門家として，専門的な知識を有しない一般購入者等の利益を保護することを社会から期待され，ここに存在価値を認められる所以があります。
そうだとすれば，媒介業者は，一般購入者が一般に重要だと思う事柄を説明することを社会から期待されているのであり，宅建業法３５条はこのような観点からの重要事項の説明を命じているのです。
本件で，非専門家の売主Ｙ１の説明義務が否定され，専門家である媒介業者Ｙ２，Ｙ３の説明義務が肯定された分岐点はここにあります。
加えて，そもそもＹ２は，がけ条例に違反し，検査済証も取得していないことを認識していたにもかかわらず，明確な説明をしなかったとのことですから，その責任は優に認められるでしょう（なお，後述の説明義務違反を否定した事例もご参照ください）。
Ｙ３についても，買主の媒介業者でありながら重要事項説明をＹ２にまかせたまま漫然と契約させた点は，落度が軽いとも言い難く，Ｙ２と連帯責任を負うこととなったのもやむをえないように思われます。
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ｴ) |
その他の問題
割愛しましたが，本件では他にも，隣地所有者から擁壁に膨らみがあるとの指摘を受けて，買主Ｘが補修工事として３２７万円を支払ったことも問題とされました。この点は，判決では，重要事項説明において「擁壁には土圧でひび割れや傾きの可能性」があると記載されていたことを理由に，説明義務違反は否定されました。
「可能性がある」と指摘しておけば常に免責される，わけではないので，ここでも誠実な調査と報告が求められていると考えておくべきでしょう。
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(2) |
本裁判例を離れて |
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ｱ) |
媒介業者の説明義務違反を否定した事例
東京地判H21.10.9（公刊物未登載）は，客観的には，法令に適合しない危険な擁壁が存在し，がけ条例違反がある。しかし，擁壁の工法や水抜け穴がないことの意味（擁壁の危険性）に関する知識は，建築の専門家又は建築工事関係者であれば通常有する知識であったとしても，宅建業者としては通常有する知識とはいえず，危険性を判断できない事項であるとして，宅建業者の説明義務違反を否定した。
本裁判例と比較すると，媒介業者が本件建物ががけ条例に違反していることを認識していたかどうかという違いがあります。ただし，「がけ条例違反だという認識」がなければ常に責任を負わない，とはとても考えられません。
基礎となる事実を認識し，がけ条例違反の認識の可能性があれば（他の事情と合わさって）責任を肯定されることがあるものと思います。
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ｲ) |
瑕疵担保責任を肯定した事例
冒頭で述べたように，本裁判例のようながけ条例違反の事案では，売主の瑕疵担保責任を問題とすることも考えられます。
千葉地判S62.7.17（判例時報1268号126頁）は，がけ条例による規制は，一般市民である買主にとって周知の事柄ではないとして，がけ条例の制約は隠れた瑕疵に該当するとし，売主の責任を肯定した。
なお，がけ条例のような「法令上の制約も物の瑕疵にあたるのか」との疑問が生じますが，この千葉地判も引用するように，最判S41.4.14民集20巻4号649頁が，民法５７０条にいう瑕疵とは，物質的な欠陥のほかに，法令上の欠陥の存在する場合も含まれる，としています。
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ｳ) |
改正民法（瑕疵担保責任から契約不適合責任へ）
平成２９年５月に成立した改正民法では，「瑕疵」という言葉がなくなりました。従来の売主の瑕疵担保責任は，新民法５６６条の「品質が契約の内容に適合しない」目的物を引き渡した場合の責任として規定されています
（「契約不適合責任」とでも呼ぶことになると思われます。大阪弁護士会民法改正問題特別委員会編「実務解説民法改正」271頁，258頁以下）。本件に新法を適用したとしても，結論としては売主の責任は同じように肯定されるものと考えられますが，新法では，「隠れた」が要件ではなくなり，債務内容確定の１要素という位置付けとなるなどの変更があります。
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