収益物件の賃貸借契約や建物の状況に関して不正確な情報を提供した媒介業者に債務不履行責任が認められた事例|一般財団法人大阪府宅地建物取引士センター　メールマガジン

２　事案の概要

(1)
　媒介業者Ｙ（被告）は、共同住宅兼事務所ビル（以下「本件土地建物」といいます）の売主Ａより売買の媒介の依頼を受けた。ＹはＡに賃貸借契約に係る資料や建築確認通知書、検査済証、建物図面等の提出を求めたが、Ａ作成の家賃管理表（これが実は誤りで、実際の月額家賃が８４万円余であるところ、８９万円と記載されていた）と建物図面しか入手できなかった。

(2)
　Ｙは、想定月額賃料（家賃管理表記載の８４万円にＡが自己使用する１・２階の想定賃料を加えたもの）を１３３万余円とする物件概要をレインズに掲載した。

(3)
　これを見た買主Ｘ（原告・宅建業者）は、本件土地建物を購入し、第三者に転売したうえで、その第三者とサブリース契約を締結する計画を立てた。

(4)
　ＸはＹに、賃貸借契約書や検査済証等の開示を求めたが、Ｙは「それらは無い」と回答した。さらに、ＸはＡに対し、建物１階部分の内覧を求めたが、Ａはこれを拒否した。結局、Ｘは自分で市役所に行って、建築確認通知書、検査済証の発行を確認したうえで、本件土地建物を購入することとし、平成２９年１２月、１億９,０００万円で売買契約を締結した。Ｙは、Ａ及びＸの媒介業者（いわゆる両手）となった。

(5)
　平成３０年１月９日、Ｘは転売先Ｂに、本件土地建物を２億７,７８０万円で売却、１月１３日に、Ｂを貸主、Ｘを借主として、賃料１３３万余（レインズ掲載額と同額）、期間２年間として建物賃貸借契約を締結した。そして、１月２２日に、ＸとＡの売買契約の決済が行われた。

(6)
　その後、Ｘが依頼した建物管理会社の状況確認により、家賃管理表につき、誤りが判明（１室は退去済み、２室は賃料が誤り）。また、１階事務所（Ａが自己使用していた部分）は、駐車場として建築確認を受けていて、事務所への用途変更は容積率違反となることが判明し、テナント候補者にキャンセルされた。

(7)
　ＸはＹに対し、重要な事項について調査や資料の開示を行わず、不正確な情報を説明、告知したとして、Ｙの支払った媒介手数料の全額６２２万余円、Ｙ作成の賃貸状況表と実際賃料の差額の２年分１８３万円、建物１階部分のテナントキャンセルによる逸失利益４年分２,５９２万円、合計３,３９７万円の支払いを求めて提訴した。

３　本件の争点

・Ｘの言い分：	重要な事項について調査や資料の開示を行わず、不正確な情報を説明、告知したことにより損害を負った。損害の範囲は、媒介手数料全額、Ｙの説明と実賃料との差額２年分、建物１階部分のテナントキャンセルによる逸失利益４年分。
・Ｙの言い分：	本件においては、売主Ａの協力が得られない一方、Ｘが本件売買契約締結を急ぐ中で、調査義務及び説明、告知義務は尽くしたから、債務不履行責任は無い。

４　なぜこのような問題が発生するのか

・売主からの情報の開示が受けられない案件の媒介を行うべきではないが、それを言ってしまうと身も蓋もない。事案を見る限り、かなり売主Ａにも問題はあると思われる。しかし、本件においては、調査が不完全であること、想定月額賃料が不正確である可能性があることを明確に買主に示しておく必要があったのではないかと思う。
・１階駐車場を店舗に用途変更しているのは、現地調査すると比較的容易に判明すると思われる。その段階で、Ｙが市役所に調査に行かなかったのは問題ではないかと思われる。

５　裁判所の判断

　裁判所は、Ｙの債務不履行を認めたうえで、損害額については一部のみを認め、「ＹはＸに４５４万円を支払え」との判決を下した。

（１）Ｙの債務不履行について
　　ア

　ＹはＸに対し、本件媒介契約に基づく善管注意義務として、Ｘにとって重要な事項について、自ら調査し又は売主から資料等の提供を受けるなどして、正確な情報を説明、告知すべき義務を負う。

　　イ

　本件建物１階は、建築確認通知書や検査済証交付の時点では駐車場とされていたが、その後店舗に改造されたため、当該用途変更により容積率超過の状態であった。しかし、Ｙは本件建物１階が駐車場として建築確認を受けていることを説明せず、本件建物の図面を交付することもなかったから、Ｙには建ぺい率及び容積率違反の有無、建築確認申請の状況、本件建物の概況に係る、説明・告知義務を果たしたとはいえず、債務不履行責任を負う。

　　ウ

　本件建物の賃貸借契約の状況は、不動産売買契約の締結にあたり、Ｘにとっては重要な事項であり、Ｙは、Ｘに対し、その正確な情報を説明、告知する義務を負うところ、Ｙは裏付けとなる賃貸借契約書等の客観的資料を確認しないまま、Ａが作成したという家賃管理表の内容を鵜呑みにして、何らの留保を付けることなく、事実と異なる賃貸状況表を作成し、Ｘに説明したものであるから、本件建物の賃貸借契約の状況に係る説明、告知義務違反により債務不履行責任を負う。

（２）Ｘの損害額について
　　ア

　Ｘ主張の、１階部分のテナントキャンセルによる損害については、建物１階が駐車場として建築確認を受けている旨を明らかにして入居者を募集していたならば、そもそもテナント申し込みはなかったと認められるから、Ｙの説明義務との因果関係は認められない。

　　イ

　Ｙ説明の賃料収入額と実際の賃料収入額との差額による損害については、建物の引き渡し後から本件訴訟の口頭弁論終結時までの間の１４３万円をもって、Ｙの債務不履行による損害と認めるのが相当である。

　　ウ

　Ｘ主張の媒介手数料の損害については、本件売買契約自体の締結には至っており、本件売買契約が解除されたわけではない。よって、全額を損害と認めるのではなく、Ｙの本件建物の容積率違反の有無の説明・告知義務違反の内容、程度等に鑑み、支払済媒介手数料の半額３１１万円余を損害と認めるのが相当である。

（３）以上によれば、Ｙの債務不履行によりＸが被った損害は、
　　　合計４５４万円となる。

６　まとめ、取引において注意を要すること

(1) 　本件を見る限りにおいて、裁判所は妥当な判断をしたと考えるが、本件はＸが宅建業者である。宅建業者であれば、自分で調査する能力もあることから、損害額を低めに認定した可能性もある。　事案の概要によれば、Ｘは自分で市役所に調査に行き、建築確認通知書と検査済証を確認したとのことである。おそらく、ここで、Ｘは容積率オーバーを察知した（または察知すべきであった）と思われる。そのうえで、本件土地建物を購入したのであるから、１階部分の建物キャンセルによる損害は認定されなかったのではないかと考えられる。　そうすると、Ｘが宅建業者でない素人の場合は、市役所に建築確認通知書を調査に行かなかった可能性もあるので、この部分の結論が変わる可能性があることは注意しなければならない。 (2) 　また、賃料の差額については、１８３万円の請求が１４３万に減額されている。これは、Ｘが将来分も含む２年分の賃料差額を請求したのに対し、裁判所は、現実に発生した期間の差額のみを認容した。　これは、訴訟のタイミングにより減額されただけで、提訴の時期が遅かったり、訴訟が長引いたりすれば全額が認容された可能性があることに注意しなければならない。 (3) 　収益物件における現時点の賃料と空室状況は、買主の購入判断に影響を与える重要な事項である。したがって、媒介業者は、正確な情報提供を行わないと、媒介契約の債務不履行責任として、損害賠償を請求される可能性があることに十分注意する必要がある。買主が宅建業者でなければ、損害賠償額が増加していた可能性もある。　本件は、売主Ａが情報を開示しないという特殊な案件である。賃貸借契約書が開示されていれば、本件のような問題はおこりにくいが、開示されない場合には、なぜ開示されないのか？売主の申告が必ずしも正確ではないのではないか？と考えなければならない。独自に調査を行い、そのうえで、売主の申告が必ずしも正確でないことを買主に示して（後の紛争に備えて、書面化するべきであることは言うまでもない）、媒介業者の説明が事実と異なる可能性を留保するべきであったと考える（判決においても、その点の指摘はある）。　また、１・２階については、もともとは売主Ａの自己使用部分であったので、その部分の賃料も、実賃料ではなく想定値であることを買主に示すべきであったと思われる。 (4) 　１階駐車場の用途変更による容積率違反は、比較的よくみられる事例でもあるから、現地調査及び建築確認図面の調査は必ず行うべきである。　なお、本件のような事案においては、買主と売主の紛争になることもある（売買契約の解除を求める場合は、売主が被告になる）。紛争防止のため、売主の媒介業者となる場合も、同様の注意が必要である。