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1、生産緑地の2022年問題とは
現行の生産緑地は平成4年に指定されたものが多く、それらは2022年に30年の営農義務が満了し所有者は市町村に生産緑地の買取り申出をすることが可能になります。
市町村は予算の関係で大半は買取りをしないであろうことから、その場合所有者は生産緑地指定を解除し生産緑地を宅地に転用したり売却することができます。
三大都市圏（首都圏・中部圏・近畿圏）の特定市の生産緑地面積の8割程度が平成4年に指定されたことから、その生産緑地が2022年に一斉に解除された場合以下のことが懸念されました。
- 宅地の供給過多による地価の下落が生じる
- 人口減少のなか賃貸住宅が供給過剰となり空室率が上昇する
- 農地の宅地化による都市の緑地の減少
- 宅地に転用された土地に隣接する農地の農業経営に支障が生じる
このような生産緑地の指定解除を契機とした様々な問題を「生産緑地の2022年問題」といいます。
2、生産緑地の制度内容とそのメリット・デメリット
さて、生産緑地とはどのような制度でしょうか。
「市街化区域内の農地で、良好な生活環境の確保に効用があり、公共施設等の敷地に適している500㎡以上※の土地の農地を都市計画に定め、建築行為等を許可制により規制し、都市計画の保全を図る。」ことを目的とします。
※条例により300㎡以上の規模に引き下げ可能に（H29の生産緑地法の改正による）
生産緑地指定を受けるメリットは税制面の優遇があることです。生産緑地であれば農地課税となり非常に低い固定資産税ですが、一般的な宅地並課税となると200～300倍ほどになり生産緑地指定を受けるかどうかで農家の負担は大きく異なります。また、相続税の納税猶予制度もあります。
デメリットは、30年という長期間の営農を求められ農地内に建てられる農業用施設も限定的であることです。「指定後30年を経過」以外の解除要件は「農業の主たる従業者が死亡したとき」「農業の主たる従業者が農業に従事することが不可能な故障をしたとき」に限られるので、例えば農業での売り上げが低いから止めたい、違う職業をしたくなった、などの理由で辞められるものではありません。
長い営農義務が課されることから、市街化区域内で生産緑地指定を受けずに農業を営む農家もいます。
3、生産緑地ができた経緯と都市農地の現状
そもそも平成3年に現行の生産緑地制度が設けられたのは、バブルがはじけたとはいえまだ地価が高い時代に、市街化区域内にある農地を農家から吐き出してもらい宅地化しよう、という意図がありました。みなさんも駅前や町中にある生産緑地の標識のある農地を見かけ、「ここに店舗が出来たらいいのに」や「売ったら高いだろうに」と思った覚えがあるのではないでしょうか。
宅地化を促すために国は「市街化区域内で今のように税制面の優遇を受けながら営農するなら生産緑地指定を受けてください、その場合30年の営農を課します。」と農家に迫りました。
結果平成4年、三大都市圏特定市の市街化区域では農地のうち3割程度が生産緑地に同意し指定されました。逆にいえば7割がその重い営農義務を敬遠し指定を受けず、その場合農家は高い固定資産税を払いながら営農するわけで、三大都市圏特定市で生産緑地指定を受けなかった農地は徐々に宅地化し平成4年から約30年で1/3までその面積を減らしました。
4、国の農地に対する方針の大転換
当初の国の思いの通り都市の農地が減って宅地化が進んだわけですが、昨今「都市の農地の存在価値」が見直され始めました。
都市農地は、①新鮮な農産物の供給、②身近な農業体験・交流活動の場の提供、③災害時の防災空間の確保、④やすらぎや潤いをもたらす緑地空間の提供、⑤国土・環境の保全、⑥都市住民の農業への理解の醸成 といった多様な役割を果たしているとして、国が都市農地を保護する方向へ方針を転換したのです。
平成27年都市農業振興基本法が制定され、市街化区域内の農地を「振興すべきもの」へと位置づけました。また、以降、以下のような法改正がなされました。
- 生産緑地の最低面積を市町村が条例で300㎡以上にすることが可能に
- 生産緑地の運用改善（同一又は隣接する街区内に複数の農地がある場合、一団の農地とみなして生産緑地の指定ができる）
- 生産緑地地区内に農産物加工所、直売所、農家レストランなどの設置が可能に
- 都市農地の貸借の円滑化に関する法律により市民農園開設等が可能に
- 特定生産緑地制度を創設
「Ａ．」～「Ｄ.」は生産緑地を増やす、使い勝手をよくするための改正です。
「Ｅ．」特定生産緑地制度は生産緑地の30年の期間満了後のための制度です。次に説明いたします。
5、特定生産緑地制度を創設
特定生産緑地とは、指定から30年を迎える生産緑地地区について、特定生産緑地指定を受けることでさらに10年間、営農義務とともに税制優遇を受けることができる制度です。簡単にいえば現状のメリット・デメリットを受け継いだまま、10年毎にその継続の可否を決められる制度です。
但し、生産緑地指定を受け、その30年間の期間が満了する前に特定生産緑地指定の手続きを行う必要があります。期間を過ぎてしまうと特定生産緑地指定は出来ず、再度「生産緑地」指定からとなります。
6、指定から30年を迎える生産緑地についての選択
「特定生産緑地制度」が出来た結果、国土交通省が調査した「令和3年12月末時点の特定生産緑地の指定状況」では、地域によって多少ばらつきは見られますが全体では86％程度が特定生産緑地の指定済・指定見込みであります。つまり、現状維持で農業を続けるということです。残り「指定の意向無し」が7％、「未定」が7％です。
指定の意向が無い場合、考えられるのは、
| ① |
生産緑地指定を解除し買取りの申出を行う（＝現実には市町村からの買取りは ほぼなされず、3か月経過した時点で転売・転用が可能になる）」 |
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メリット ： |
賃貸住宅を建てる、宅地として売却する等が出来る。 |
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デメリット： |
固定資産税等が宅地並み課税になる。既に相続税の納税猶予を受けている場合には、納税猶予の期限が確定し本税に加え利子税の納付義務が生じる。今後新たに相続税の納税猶予を受けることが出来なくなる。 |
| ② |
従来通りの生産緑地のままでいる（特定生産緑地の指定を受けなかったとしても生産緑地指定が解除されるわけではないのです。買取り申出をするまで生産緑地指定は続きます。） |
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メリット ： |
特定生産緑地の指定を受けなかった生産緑地は、30年を経過以後いつでも買取り申出が可能。 |
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デメリット： |
段階的に5年間で固定資産税等が宅地並み課税になる。相続税の納税猶予は現に適用を受けている場合に限り納税猶予が継続（以後の相続開始分については適用できない）。 |
7、2022年問題はどうなったか
平成4年指定の生産緑地の多くが特定生産緑地の指定を受け、すなわち10年間の現状維持を選んでいることが分かってきました。もちろん一部には買取り申出からの転用がみられるものの、2022年問題で生じると言われていた大量の宅地の供給が一気になされることは無いと言えます。しかし、1割前後は買取り申出、もしくはいつでも買取り申出のできる状態の「生産緑地」を選ぶと考えられ、部分的には宅地となることが見込めます。また、今回特定生産緑地の指定を受けた農地について、それがすなわち、今後特定生産緑地の指定を10年間毎に繰り返し、農地としてあり続けるかは大きな疑問があります。
なぜなら、農業全体が高齢化し後継者のいない農家が多く、営農している方の死亡・故障による生産緑地の解除は毎年少なくない数があり、今後もそういった解除が見込まれるからです。
また、営農を続ける場合も、自宅や賃貸住宅、農地等複数の資産を持っている場合、相続税の支払いのために、徐々に農地の切り売りすることが考えられます。
8、生産緑地と宅地建物取引士の関わり
自宅やその周辺の土地、生産緑地の農地、生産緑地以外の農地、賃貸住宅等複数の資産を所有している、いわゆる地主である農家さんもいらっしゃいます。その場合、次代が農業を続けても続けなくても相続税に備える必要があります。複数の資産を持っている農家さんにとっては、相続税は大変大きな負担になり、何らかの不動産資産に対するアプローチが必要な場面もあるかと思います。
そのような場合に、上記のような生産緑地制度の概要を知ったうえで不動産のプロとしての提案ができることが営業の強みの一つになればと思います。
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（一財）大阪府宅地建物取引士センターメールマガジン令和4年4月号執筆分 |
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