「賃貸人による自力救済と慰謝料請求」


弁護士　宮下 幾久子

1.　はじめに

　賃借人が賃料を支払わないまま連絡がとれなくなった場合であっても、賃貸人が賃貸物件内の動産を賃借人の承諾なく処分することはできません。法的手段によることなく自力で権利の実現を目指す行為（自力救済）は、許されていません。
　今回は、自力救済行為をした賃貸人に対し、賃借人の慰謝料請求が認められた裁判例をご紹介します。


2.　事案の概要

（１） 　賃借人Ｘは、平成２０年１１月から、Ａ所有のアパートの一室（以下「本件居室」という）を賃借し、居住してきた。平成２９年２月１０日、Ｘは、建造物侵入・窃盗未遂の容疑で逮捕され、同年５月１日に執行猶予判決が言い渡されるまで勾留されていた。
（２） 　Ａから本件居室を含むアパート全体の管理を任されていたＹ（のちにＡの死亡により包括遺贈を受ける）は、Ｘの逮捕を知り、Ｘの緊急連絡先として把握していたＸの実母Ｂに連絡をとった。
　ＹはＢに、Ｘが逮捕されたこと、Ｂが家賃の支払いをしてくれればＸの荷物を本件居室内に置いておけるが、家賃の支払いができないのであればＸの荷物を預かって欲しいと伝えた。
　Ｂは、家賃の支払いも荷物の預かりもできないので、Ｘの荷物を処分して欲しいとＹに伝えた。ＢはＹ宛てに、平成２９年２月１８日頃、Ｘが迷惑をかけたことへの謝罪と、本件居室の退去の件で自分はＸの保証人であり、Ｙに対し全ての権限を一任すると記載した手紙を送付した。
（３） 　Ｙは、平成２９年４月１０日頃、業者に依頼して、本件居室内に置かれていたＸ所有の動産（ノートパソコンを除く。）を処分した。
（４） 　平成２９年５月１日、釈放されたＸは、本件居室に帰ってきたところ、本件居室内のＸ所有の動産が処分されていたため、Ｙに連絡をした。
　ＹはＸに対し、Ｘ所有動産を処分したことを伝え、生活用品を買いそろえるための１０万円及び保管していたＸ所有のノートパソコンを交付した。
（５） 　Ｘは、平成３０年６月１５日、ＡとＹに対し、勝手に家財一式を処分されたことにより被った損害（家財一式相当額１８万円＋慰謝料２００万円）の賠償を求めて訴訟を提起した。
　Ａは平成３０年１１月３日に死亡し、Ｙが遺言により包括遺贈を受けた。


3.　裁判所の判断

（１） 本件動産処分の違法性について
　Ｘが、Ｂに対して緊急時の事務処理を委任していた事実や、ＡやＹに対して緊急時にはＢに連絡してほしいとか、Ｂの指示にしたがってほしい旨を述べた事実を認めるに足りる証拠はない。
　ＢがＸの保証人を名乗り、ＢからＹに対して本件動産の処分が依頼されていたとしても、このことをもって本件動産の処分についてＸによる承諾があったと認めることはできない。
　また、Ｙが本件動産を処分した平成２９年４月１０日頃において、Ｘが本件居室の賃借人であったことに争いはなく、Ｘが本件動産を撤去したり処分したりする義務を負っていたと認めるに足りる証拠もないから、Ｙが本件動産を処分したことがＸの事務管理に当たるということもできない。
　したがって、Ｙは、Ｘの承諾を得ないまま本件居室内のＸ所有の動産等を処分したことについて少なくとも過失があったといえ、Ｘに対し、不法行為による損害賠償責任を負うことを免れないというべきである。
（２） Ｘが被った損害（物損）について
　Ｙが処分した本件居室内の動産については、その内容が必ずしも明らかではないが、少なくとも別紙目録記載の各動産が含まれていたといえる。これらの各動産の交換価格総額は９万０７７８円であり、ＹがＸに対して交付した１０万円により、その損害は既に填補されている。
（３） Ｘの慰謝料について
　Ｙが本件居室内のＸの家財一式を全て処分したことにより、Ｘは、本件居室内で逮捕・勾留される以前のとおりの生活を直ちに続けることができなくなった。以前のとおりの生活の再建のためには各種の生活用品を揃えるなどの一定の時間や手数がかかる。
　家財一式を失ったＸには、個々の動産が滅失・損傷した場合とは異なり、一定の精神的苦痛が生じたものといえる。
　Ｙが、本件居室に帰宅したＸに対し直ちに１０万円を交付したこと、事前にＸの実母Ｂに対処方針を相談して同人の承諾を得ていたこと、Ｘが逮捕されてから本件動産の処分まで２か月程度の期間をあけていたこと等の事情も考慮すると、Ｘの慰謝料としては３０万円が相当である。


4.　まとめ

　本件では、賃料不払いによる賃貸借契約の解除もなされておらず、賃借人には本件居室の明渡義務はまだ発生していませんでした。また、身内とはいっても処分権限のない人の承諾は、意味のないものです。
　賃貸借契約が継続しているにもかかわらず、賃貸物件内の賃借人所有の動産を、賃貸人が勝手に処分したということですから、違法であるとの認定を受けるのも当然だといえます。
　時間と労力はかかりますが、賃貸人としては、まず賃貸借契約を債務不履行解除し、賃借人に対し明渡と未払賃料の支払を求めて訴訟提起すべきでした。賃借人に対する判決を得たうえで、明渡執行と動産執行を同時に行い、適法に賃貸物件内の動産の処分をすれば、あとになって賃借人から損害賠償請求をされることもありません。
　諸事情からこのような手続きをとらない場合には、後日トラブルになるリスクを覚悟しておくべきです。

（一財）大阪府宅地建物取引士センターメールマガジン令和4年9月号執筆分