家賃保証会社の保証契約におけるいわゆる「追い出し条項」の効力について
－令和４年１２月１２日最高裁判所第一小法廷判決－


弁護士　岩本　洋
１　はじめに

 　昨今、不動産賃貸借契約において家賃保証会社の利用が増加しています。ある家賃保証会社と賃借人との間の契約（保証委託契約）において、家賃保証会社が賃貸借契約を無催告解除できる条項や、一定の場合には賃借人が当該物件を明け渡したとみなすことができるという条項（「明渡みなし条項」、「追い出し条項」などと呼ばれています。）が設けられており、これについて消費者団体が消費者契約法に違反するとして、条項の使用差止等を求めて訴訟提起していました。この度、令和４年１２月１２日に最高裁判決がなされ、この問題に決着がつきました。
２　問題となった条項

（※「甲」は賃貸人、「乙」は賃借人、「丙」は乙の丁に対する債務の連帯保証人、「丁」は保証会社（被上告人）、「原契約」は甲と乙との間の賃貸借契約、「本件建物」は原契約の対象物件である賃貸住宅をそれぞれ指す。）
① （13条1項前段）
　丁は、乙が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料3か月分以上に達したときは、無催告にて原契約を解除することができるものとする。
② （13条1項後段）
　甲・乙及び丙は、上記1の場合に丁が原契約についての解除権を行使することに対して、異議はないことを確認する。
③ 　（18条2項2号）
　丁は、乙が賃料等の支払を2か月以上怠り、丁が合理的な手段を尽くしても乙本人と連絡が取れない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない乙の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、乙が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。



３　条項の問題点

　①の条項は、家賃保証会社が、無催告で賃貸借契約を解除できるというものです。ミソは、賃貸借契約の当事者は賃貸人と賃借人であって、家賃保証会社はそもそも当事者ではないのに、解除権限を与えているという点、しかもそれが無催告解除であるということです。②の条項は、家賃保証会社が当事者ではないことを念頭に置いているのか、関係する当事者に解除に異議を述べないと確認させる条項です。根本的な問題点は①の条項にあります。
　③の条項は、一定の条件を満たす場合には、賃借人が明示的に異議を述べない限り、家賃保証会社が、賃借人が明渡しをしたとみなせるという条項です。こちらのミソは、自力救済を認める条項である点、しかもそれを賃貸借契約の当事者ではない家賃保証会社に認める点です。

４　クラスアクションについて

　この事件は、消費者団体が原告となって、家賃保証会社が作成した契約書の当該条項が消費者契約法に反するとして、条項の差止めを請求しました。消費者団体が原告となっている点で、通常のよくある訴訟とは異なっています。
　本来、法的紛争の在り方としては、その結果が降りかかる当事者のみが争うべきです。そのため、上記条項に即していえば、賃貸借契約を解除され、家を出たものとして追い出された賃借人が、解除の根拠となる上記条項は無効であるから、解除は無効であるとして、引き続き住むのを認めよ、再度引き渡せ、などと請求したり、家財道具の無断処分を理由に損害賠償請求をしたり、といったことが想定されます。
　しかし、定型的に使用される契約書の条項が消費者契約法に反するものである場合は、同種の紛争が多発する可能性があります。しかも、消費者個人が各々争っていくことは実際上限界があり、消費者の利益保護を損なうこととなりかねません。消費者保護の目的からすると、紛争の発生、拡散を未然に防止し、もって消費者の利益を擁護するほうが、合目的的であることから、消費者の利益をよく擁護するであろう一定の消費者団体に原告適格を認め、問題となる条項の差止を請求することができるようになっており（消費者契約法12条2項）、本件訴訟はこの制度を利用して提起されたものです。この制度を「クラスアクション」と呼びます。

５　訴訟の経過

　本件訴訟の結果ですが、地裁は、消費者契約法に違反して「違法」としました。高裁は一転、「適法」と判断しました。高裁が「適法」とした理由を見ていきましょう。

　(1)　条項①について
　本来契約解除は、相当の期間を定めたうえで催告したにもかかわらず、債務を履行しなかった場合に認められています。そうすると契約自由の原則があるといえど、むやみに無催告解除（の特約）を認めることには疑問が生じます。そこで、最高裁判例は、賃料を1か月分でも滞納したときに催告なく解除できるとする無催告解除条項について、「賃料が約定の期日に支払われず、そのため契約を解除するにあたり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた条項であると解釈しています（最高裁昭和43年11月21日第一小法廷判決）。いわば、適用される場面を限定的に解釈することによって、（一律に条項を無効とはせずに）条項を活かして柔軟にそれぞれの事案を解決できるようにしているのです。
　そこで、高裁判決は、条項①も、上記のように、「不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた条項」であると解すべきとして、そうであるならば、賃借人の不利益は限定的なものにとどまり、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものではない、として適法としたのです。

　(2)　条項③について
　この条項が契約が解除された後の場合のことをいっているのか、文言上不明確なのですが、家賃保証会社は裁判で一貫して契約が解除されていない場合でも適用があると主張していました。
　高裁は、この条項は、①賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、②保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡が取れない状況にあり、③電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められること、④本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するという4要件を満たすことにより、賃借人が本件建物の使用を終了してその占有権が消滅していると認められる場合に、賃借人が明示的に異議を述べない限り、保証会社が本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定めた条項であり、もし仮に賃貸借契約が解除されておらず継続している場合は、これを終了させる権限を保証会社に付与する趣旨の条項であると解するのが相当、としました。
　そして、４要件を満たす場合、賃借人は、通常、原契約に係る法律関係の解消を希望し、または予期しているものと考えられ、むしろ、本件契約書18条2項2号が適用されることにより、本件建物の現実の明渡義務や賃料等のさらなる支払義務を免れるという利益を受けるのであるから、本件建物を明け渡したものとみなされる賃借人の不利益は限定的なものにとどまる、として消費者契約法違反には当たらないとしました。消費者契約法は、任意規定より消費者に不利であることを前提に、その不利の程度が「信義則に反して消費者に一方的に不利」であることが必要なのですが、不利の程度がそこまでではないということで、消費者契約法違反ではないと判断したのです。

６　最高裁の判断

　上記５の高裁判決に対し、消費者団体が上告したのが本件です。最高裁の判断を見ていきましょう。

　(1)　条項①について
　条項の使用差止請求の訴訟において、信義則、条理等を考慮して規範的な観点から契約の条項を補う限定解釈をした場合、つまり、有効としていい場面があるからその限りにおいては有効だとしてしまうと、解釈について疑義の生ずる不明確な条項が（あたかも常に）有効なものとして引き続き使用され、かえって消費者の利益を損なうおそれがあるので、限定的な解釈をすることは相当でない、としたうえで、「本来、賃貸借契約を解除できるのは賃貸人のみであり、連帯保証人にその権限はない。賃貸人が賃料不払いを理由に原契約を解除するには、民法の規定によれば原則として催告を要する。また、連帯保証人が賃料を支払い、未払の賃料債務がない場合には、賃料不払いを理由に原契約を解除することができず、賃借人がその義務に反して信頼関係を裏切って賃貸借契約の継続を著しく困難ならしめるような不信行為があるなどの特段の事情があるときに限り、無催告で原契約を解除できるにとどまる。」などとしたうえで、条項①は、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限するものとしました。つまりは、不利な条項です、という前提部分の確認をしました。その上で原契約は、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるところ、その解除は、賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得るものであるから、契約関係の解消に先立ち、賃借人に賃料債務等の履行について最終的な考慮の機会を与えるため、その催告を行う必要性は大きい。ところが、本件契約書１３条１項前段は、所定の賃料等の支払の遅滞が生じた場合、原契約の当事者でもない保証会社がその一存で何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被る恐れがある。消費者の利益はかなり大きいのに、本来の権利者である賃貸人よりも家賃保証会社の方が厳しく対応する権利があるという条項になっているということで、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものということを認定し、消費者契約法１０条に規定する消費者契約の条項にあたり、同法違反の条項であると結論付けました。

　(2)　条項③について
　当該条項が賃貸借契約が終了している場合に限定して適用される条項であることを示す文言はなく、むしろ家賃保証会社が、本件訴訟において、賃貸借契約が終了していない場合であっても条項③の適用がある旨主張していること等に鑑みると、条項③は、賃貸借契約が終了している場合だけでなく、賃貸借契約が終了していない場合においても、４要件を満たすときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、保証会社が本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定めた条項であると解される。
　しかし、明文もなく、保証会社には賃貸借契約を終了させる権限は付与されていないと言わざるを得ない。そうすると、賃貸借契約が終了していない場合に、条項③に基づいて本件建物の明渡しがあったものとみなしたときは、賃借人は本件建物に対する使用収益権が消滅していないのに、賃貸借契約の当事者でもない保証会社の一存でその使用収益権が制限されることとなる、ということを理由に、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限している、つまり賃借人に不利だという前提問題を認定しました。その上で、どの程度不利なのかという点については、本件建物に対する使用収益権が一方的に制限されることになる上、本件建物の明渡し義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して本件建物の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続きによることなく実現されたのと同様の状態に置かれるのであって著しく不当である。４要件のうち「本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存する」はその内容が一義的ではなく、賃借人はいかなる場合に適用されるのか的確に判断できない。また、賃借人が明示的に異議を述べた場合には条項③は適用されないが、異議を述べる機会が確保されているものでもない。といった点を理由に、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであり、消費者契約法10条に違反する条項であると判断しました。

７　まとめ

　法治国家において、安易に自力救済が認められるような条項は認められないと考えますので、最高裁の判断は当然のように思われます。問題となった保証会社は、判決後、当該条項を削除したとのことです。
　家賃保証会社が解除せずとも、賃貸人が適切に解除権を行使すればよいはずです。その意味では、賃貸人が解除権を行使せずに徒に滞納金額を増大させている場合に家賃保証会社から、保証債務の履行請求は信義則に反するなどと主張されるおそれがあります。賃貸人は家賃保証会社と適切に連携をとって解除権行使の判断をしていく必要があります。また、解除後といえども、違法な自力救済は認められませんので、任意に明渡しを得られない場合には、訴訟提起をし、判決に基づき強制執行を行うほかないでしょう。

（一財）大阪府宅地建物取引士センターメールマガジン令和5年4月号執筆分