１ はじめに
令和５年度の税制改正では、家計の資産を貯蓄から投資へと積極的に振り向け、資産所得倍増につなげるための改正が行われました。資産課税では、次世代への早期の資産移転及び資産の再分配機能を確保する観点から、資産移転の時期の選択により中立的な税制を構築することとされています。
今回は、令和５年度の税制改正の中でも、住宅・不動産に関連する税制を中心に主な改正点を解説します。
２．主な改正点について
（１）空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の延長
相続もしくは遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した場合において、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高で3,000万円までを控除することができる特例の適用期限が、４年（令和９年12月31日まで）延長されることとなりました。
改正では、その譲渡をした日からその譲渡をした翌年２月15日までに次の２つに該当することとなった場合には、この特例が適用できるようになっています。
① 耐震基準に適合することとなった場合
② その全部の取壊しもしくは除却がされ、又はその全部が滅失をした場合
上記２点は、改正前においてはいずれも譲渡日までに該当している必要がありましたので、要件が緩和されたと言えます。
一方で、特別控除額が減額される改正も行われます。改正前では相続人が複数いる場合、それぞれが3,000万円の特別控除を受けることが出来ましたが、改正後は、相続人が３人以上いる場合、１人あたりの特別控除額が2,000万円となります。
上記の改正は、いずれも令和６年１月１日以後に行う被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用されます。
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（２）低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除の延長
都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売却した場合、譲渡所得の金額から100万円を控除することができる特例の適用期限が、３年（令和７年12月31日まで）延長されることとなりました。
改正では、適用対象となる低未利用土地等の譲渡後の利用用途について、いわゆるコインパーキングが除外されます。
なお、次に掲げる区域内にある低未利用土地等を譲渡する場合における譲渡対価の要件について、現行の500万円以下から800万円以下に引き上げる改正が行われます。
① 市街化区域又は区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画
区域（用途地域が定められている区域に限る）
② 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域
上記の改正は、令和５年１月１日以後に行う低未利用土地等の譲渡について適用されます。
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（３）優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例の延長
以下の見直しが行われた上で、その適用期限が３年（令和７年12月31日まで）延長されることとなりました。
① 適用対象から、特定の民間再開発事業の用に供するための土地等の譲渡が除外されます。
② 開発許可を受けて住宅建設の用に供される一団の宅地の造成を行う者に対する土地等の譲渡に係る開発許可について、次に掲げる区域内において行われる開発行為に限定されます。
イ 市街化区域
ロ 市街化調整区域
ハ 区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域
（用途地域が定められている区域に限ります。）
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（４）既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例の延長
買換資産である中高層耐火建築物の建築に係る事業の範囲から、特定の民間再開発事業（上記（３）①）が除外されます。
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（５）納税環境整備
① 税理士等でない者が税務相談を行った場合において、納税義務の適正な実現に重大な影響を及ぼすことを防止するため緊急に措置をとる必要があると認めるときは、財務大臣がその税理士等でない者に対して必要な措置を講ずることを命ずることができることとなりました。
② 固定資産税及び不動産取得税に係る質問検査権の行使先の範囲について、納税義務者が所有する家屋の施工業者が含まれることが法令上明確化されます。
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（参考）相続時精算課税制度及び生前贈与加算の見直し
ピンポイントで住宅・不動産に関連するものではありませんが、冒頭の通り、令和５年度の税制改正では、資産移転の時期の選択による中立的な税制の構築が重要論点の１つとされていますので、紹介と解説を行いたいと思います。
改正では主に以下２つがあげられており、いずれも令和６年１月１日以後に贈与により取得する財産に係る相続税又は贈与税について適用されます。
① 相続時精算課税制度
相続時精算課税制度について、暦年課税（注）の基礎控除とは別に、110万円の基礎控除が創設されます。相続時精算課税制度は、次世代への早期の資産移転及びその有効活用を通じた経済社会の活性化の観点から、平成15年度に導入された制度です。原則として、60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子や孫に対し、財産を贈与した場合にこの制度を選択することができます。この制度の適用を受けると、その贈与者からの贈与について、複数年に亘り利用できる特別控除額（限度額は2,500万円です）を控除した後の金額に、一律で20%の税率を乗じて贈与税を計算することとされています。つまり、累積贈与額が2,500万円までは贈与税が非課税となります。この制度は暦年課税と選択制となりますが、暦年課税のような基礎控除はありませんでした。したがって、この制度の適用を受ける場合、全ての贈与財産が相続財産に加算されることになります。
しかし相続時精算課税制度を適用する場合でも、改正によって110万円の基礎控除が創設されるため、暦年課税同様、毎年110万円までは課税されないこととなります。
② 生前贈与加算
暦年課税により贈与税の計算をしていたとしても、相続開始前一定期間の贈与については、その贈与額を相続財産に加算して相続税が課税されることとなっています。この相続開始前に贈与があった場合の相続税の課税価格へ加算する期間について、改正前は相続の開始前３年以内の贈与が対象となっていましたが、改正後はその期間が７年以内までに延長されることとなります。なお、相続開始前３年以内に贈与により取得した財産以外の財産（つまり、相続開始前４年から７年前の間に贈与により取得した財産）については、その財産の合計額から100万円を控除した残額が相続税の課税価格に加算されます。
（注）暦年課税
贈与税の計算は、その年の１月１日から12月31日までの１年間に贈与により受けた財産の価額の合計額から、基礎控除である110万円を控除して、その残額に税率を乗じることとされており、これを暦年課税とよんでいます。
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３ おわりに
以上が令和５年度税制改正のうち、住宅・不動産に関連する税制を中心とした主な項目の概要と改正点です。税制の適用については、適用要件・適用開始時期・適用期日等を法令等でご確認いただき、誤った適用がないようにご注意ください。
以上
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