買主からの手付解除


弁護士　宮下 幾久子
１　はじめに

　買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができるとされています（民法５５７条１項本文）。
　売主からの手付解除については、改正前は「その倍額を償還して」とだけ定められていましたが、改正後は「現実に提供して」と明示されました。
　一方、買主からの手付解除については「手付を放棄し」と定められており、解除の意思表示とは別に、手付放棄の意思表示を要すると考えられています。解除の意思表示にはその原因を明示する必要はないとしても、手付放棄は解除権の前提となる事実だからです。
　今回紹介する裁判例は、手付放棄の意思表示が解除の意思表示に黙示的に含まれていたといえるかが問題となり、第一審と控訴審とで判断を異にした事例です。
２　事案の概要

(1) 　住み替えを検討していたＸは、平成３０年１１月１０日、Ｙ（不動産会社）との間で、令和元年８月竣工予定の新築マンションを下記約定で購入する旨の売買契約を締結しました。
①売買代金　　　５２９８万円
②代金の支払時期
　ア　手付金　５３０万円（売買契約締結時）
　イ　中間金 ５３０万円（平成３０年１２月２０日限り）
　　　　　　１８４８万円（令和元年６月２０日限り）
　ウ　最終金　２３９０万円（令和元年９月２６日限り）
③引き渡し予定日　　令和元年９月２６日
(2) 　Ｘは、Ｙ会社に手付金５３０万円と中間金５３０万円を支払いましたが、融資金額の増額ができなかったため、自宅が売れないまま新しい家を購入することに不安を覚え、令和元年９月１日、Ｙ会社に本件売買契約を解約したい旨電話で申し入れました。
　Ｙ会社は手付解除しか応じられない旨Ｘに伝え、日程調整の上、９月１７日にＹ会社において解約手続をすることになりました。
(3) 　９月１７日、Ｘの代理人弁護士がＹ会社を訪れ、既払いの手付金及び中間金全額の返金を求めました。
　これに対し、Ｙ会社は４２３８万円の残代金の支払の催告をしたうえで本件売買契約を債務不履行解除し、１１月６日、約定に基づく違約金（売買代金の２０％、１０５９万６０００円）と受領済みの１０６０万円（手付金と１回目の中間金合計）を対当額で相殺する旨の意思表示をしました。
(4) 　Ｘは、Ｘが受けられる融資額についてＹ会社が虚偽の事実を述べたとして、本件売買契約の詐欺取消や不実告知（消費者契約法４条１項１号）を理由とする取消等を主張し、訴訟提起しました。
　訴訟手続が進行し証人尋問が終了した後、裁判所からの求釈明を契機として、Ｘから手付解除の主張（予備的請求）が追加されました。
３　第一審（令和４年４月７日東京地裁）の判断

　第一審では、Ｘの詐欺や不実告知の主張だけでなく、手付解除の主張も認められませんでした。
　Ｘは、予備的請求として、令和元年９月１日のＹ会社への電話連絡の際に手付解除する旨の意思表示をしたと主張していたのですが、同月１７日にＸ代理人がＹ会社に対し既払金全額の返金を求め、手付解除と矛盾するような行動を取っていたことから、同月１日の電話連絡は解約の手続きを進めて欲しい旨の意向を示していたに留まり、黙示的に手付放棄の意思表示がなされていたとは認められないと判断されました。

４　控訴審（令和５年１月３１日東京高裁）の判断

　控訴審では、令和元年９月１日にＸがＹ会社に電話をした際、Ｙ会社との間で手付解除の手続をする日程調整をしていたことから、Ｘにおいて手付放棄の黙示の意思表示があったと認められました。
　判決では、手付解除の意思表示をした後に合意解除の申入れをしたとしても、合意解除が認められなければ手付解除をするしかないので、手付解除の意思表示を撤回することなく合意解除の申入れをしても矛盾する行動とはいえないと判断されました。
　また、第一次的に消費者契約法による取消（不実告知）を主張しつつ、それが認められないときに備えて予備的に手付解除を主張することは許されると判示しました。

 ５　他に手付解除の意思表示が問題になった事例

　上記控訴審判決後に、別事例で、手付解除の意思表示があったかどうか争いとなった事案の判決（令和５年３月２７日東京地裁）がありますので、ご参考までに紹介しておきます。
　同事案では、売主会社（被告・不動産業者）から月額１４０万円の賃貸借契約が成立していると告げられ賃貸物件として利用する目的で不動産を購入した買主（原告）が、当該賃貸借契約は虚偽だったと主張して、当該売買契約を解除し支払った手付金の返還を求める通知書を売主会社に送付したことをもって、手付解除の意思表示をしたといえるのかが争われました。
　判決では、「原告解除通知書の内容は、あくまで本件売買契約締結に当たり詐欺行為があったため本件売買契約を解除し、支払った手付金の返還を求めるというものであって、手付を放棄する意思が含まれているとはいえないから、手付解除の意思表示を含むものとは認められない」と判示されました。
　この事例では、逆に売主側からの債務不履行解除が認められ、買主側は多額の違約金の支払を命じられました。

 ６　まとめ

　手付放棄の意思表示が黙示的に認められるかどうかは、事案ごとに個別具体的な事情を考慮して判断されることになります。
　３項でご紹介した第一審判決（令和４年４月７日東京地裁）では、「相手方の保護の見地からすれば、少なくとも解除の意思表示が手付解除の趣旨でなされたことが相手方にも容易に認識できるような状況が存在していたことは必要であるというべき」と述べられており、参考になると思います。
　上記事案では、当事者間でいったん手付解除の手続をするための日程調整がなされており、その後合意解約の申入れをした行為が手付解除の意思表示と矛盾するかどうかの判断が、第一審と控訴審とで分かれました。

　５項でご紹介した事例（令和５年３月２７日東京地裁）では、当事者間で手付解除の話題が出たことがなく、買主側が手付金の返還を求めているだけですので、手付放棄の意思表示を黙示的に認めることは難しかったものと思われます。
　買主側からの手付解除が認められないと、売主側から代金不払いによる債務不履行解除が認められることになり、違約金を請求される事態となります。買主側が第一次的には手付金全額の返還を求める場合でも、予備的に手付解除を主張しておいた方が安全な場合があるといえるでしょう。

（一財）大阪府宅地建物取引士センターメールマガジン令和6年12月号執筆分