令和７年地価公示価格の概要について


不動産鑑定士　横井敬史
１　はじめに

　国土交通省は、令和7年3月18日に、令和7年地価公示結果（価格時点：1月1日）を公表しました。
　地価公示価格は、国土交通省土地鑑定委員会が委嘱した評価員である全国の不動産鑑定士の鑑定結果を基に公表する各年1月1日時点の土地の価格です。この制度は1969年に制定された「地価公示法」に基づいたもので、1970年から毎年実施されています。また、都道府県が実施している地価調査（価格時点：7月1日）とともに、土地取引等に対して指標を与えるとともに公共事業の用に供する土地に対する補償金額の算定等に資すること等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。
　さらに、この地価公示価格と都道府県地価調査価格は相続税や贈与税の算定基準として国税庁が7月に発表する「相続税路線価」や市町村が課税主体である「固定資産税の評価」を定めるための評価作業の主要な指標となっています。
　令和7年地価公示における調査地点は全国で市街化区域20,582地点、市街化調整区域1,362地点、その他の都市計画区域4,040地点、都市計画区域外の公示区域16地点の計26,000地点となっています（うち、隔年で調査を行う430地点、福島第一原子力発電所の事故の影響による6地点及び令和6年能登半島地震の影響による1地点の計437地点は調査を休止しています）。なお、全ての標準地の代表性、中庸性、安定性、確定性等について点検を行った結果、適正と認められた25,329地点を継続の標準地として設定し、標準地の状況の変化に伴い前記条件に合致しなくなった178地点については選定替を行い、令和6年において調査を行わなかった57地点について調査を行っています。


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２　全国の地価動向

国土交通省ホームページを参考としてまとめたものが以下となります（参考資料【表２】）。
（なお、令和7年の変動率とは、令和6年１月1日から令和7年１月１日までの一年間を前提としていますのでご注意ください、以下同。）
○ 全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。
○ 三大都市圏平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。東京圏及び大阪圏では上昇幅の拡大傾向が継続していますが、名古屋圏では上昇幅がやや縮小しました。
○ 地方圏平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇しました。全用途平均・商業地は上昇率が拡大し、住宅地は前年と同じ上昇率となりました。地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市、以下同）では、上昇幅がやや縮小しましたが、その他の地域では概ね拡大傾向が継続しています。
○ 全国の地価は、景気が緩やかに回復している中、地域や用途により差があるものの、三大都市圏では上昇幅が拡大し、地方圏でも上昇傾向が継続するなど、全体として上昇基調が続いています。


「住宅地」
・ 東京圏の平均変動率は4.2％と4年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。
・ 大阪圏の平均変動率は2.1％と4年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。
・ 名古屋圏の平均変動率は2.3％と4年連続で上昇しましたが、上昇幅はやや縮小しました。
・ 地方圏のうち、地方四市の平均変動率は4.9％と12年連続で上昇しましたが、上昇幅は縮小しました。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は0.6％と3年連続で上昇し、上昇幅は昨年と同じでした。


「商業地」
・ 東京圏の平均変動率は8.2％と4年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。
・ 大阪圏の平均変動率は6.7％と3年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。
・

名古屋圏の平均変動率は3.8％と4年連続で上昇しましたが、上昇幅はやや縮小しました。
・ 地方圏のうち、地方四市の平均変動率は7.4％と12年連続で上昇しましたが、上昇幅は縮小しました。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は0.9％と3年連続で上昇し、上昇幅が拡大しました。


「工業地」
・ 東京圏の平均変動率は7.1％と12年連続の上昇、大阪圏の平均変動率は7.3％と10年連続で上昇し、上昇幅が拡大しました。名古屋圏の平均変動率は3.9％と4年連続で上昇しましたが、上昇幅はやや縮小しました。
・

地方圏のうち、地方四市の平均変動率は9.3％と12年連続で上昇しましたが、上昇幅は縮小しました。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は2.7％と7年連続で上昇し、上昇幅が拡大しました。

　なお、この１年の地価動向を都道府県地価調査との共通地点における半年ごとの地価変動率で見ると、前半（令和6年１月１日～令和6年７月１日）後半（令和6年７月１日～令和7年１月１日）ともに全国・三大都市圏・地方圏の住宅地、商業地の全ての圏域で上昇しました。


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３　全国の特徴的な動向

　国土交通省ＨＰなどを参考にして、全国の特徴的な動向を示す具体的地点をまとめたものが以下となります（価格の右の（　）内％は対前年変動率）。

■リゾート地・観光地の別荘・コンドミニアム需要
［長野県白馬村］
　 ●白馬-1［住宅地］白馬駅 2.9kｍ　20,600円/㎡（29.6％上昇）
　（地価上昇率（住宅地）全国2位、同長野県1位）
●白馬5-1［商業地］白馬駅 2.3kｍ　29,800 円/㎡（33.0％上昇）
　（地価上昇率（商業地）全国4位、同長野県3位）

　白馬村の住宅地は、国内富裕層や外国人による別荘やコンドミニアム需要が旺盛で、国内外からの資本が流入している状況にあり、地価の高い上昇が継続している。
　商業地は、観光客数の増加により、ホテル、店舗需要が旺盛であり、地価の高い上昇が継続している。

［長野県野沢温泉村］
　 ●野沢温泉-1［住宅地］戸狩野沢温泉駅 7.9kｍ
　　　　　　　　　　　　　　　27,800円/㎡（20.9％上昇）
　（地価上昇率（住宅地）全国6位、同長野県2位）
●野沢温泉-2［住宅地］戸狩野沢温泉駅 7.0kｍ
　　　　　　　　　　　　　　　27,800円/㎡（17.9％上昇）
　（地価上昇率（住宅地）長野県3位）

　野沢温泉村の住宅地は、住商混在地域が多くを占めており、近年は外国人をはじめ良質な雪質を求めるスキー客向けのペンション等宿泊施設の需要が旺盛なことから、地価の高い上昇が継続している。

■外国人を含めた観光客が増加した観光地
［兵庫県豊岡市］
　 ●豊岡5-3［商業地］城崎温泉駅 650ｍ　238,000 円/㎡（20.2％上昇）
　（地価上昇率（商業地）兵庫県1位）

　温泉街の中心地においては、旺盛な店舗・宿泊需要を背景に地価は高い上昇を見せている。

■大手半導体メーカー進出地における地価動向
［北海道千歳市］
　 ●千歳-19［住宅地］千歳駅 920ｍ　94,000 円/㎡（22.9％上昇）
　（地価上昇率（住宅地）全国4位、同北海道1位）
●千歳5-4［商業地］千歳駅 700ｍ　128,000 円/㎡（48.8％上昇）
　（地価上昇率（商業地）全国1位）
●千歳9-1［工業地］長都駅1.6kｍ　11,500 円/㎡（27.8％上昇）
　（地価上昇率（工業地）全国2位、同北海道1位）

　千歳駅周辺ではラピダス進出を契機とした賃貸マンション用地需要をはじめとして、事務所・ホテル店舗用地の需要が非常に旺盛となる中、 特に商業地において、地価の高い上昇が継続している。
　また、工業地については、関連企業の進出が多く見られ、工業地への需要が急激に高まっていることから、地価の高い上昇が継続している。

■令和6年能登半島地震等による影響
［石川県能登地域等］
　 ●輪島-2［住宅地］穴水駅 2.2kｍ　21,900 円/㎡（14.5％下落）
　（地価下落率（住宅地）全国1位）
●珠洲5-1［商業地］穴水駅 4.7kｍ　11,900 円/㎡（16.8％下落）
　（地価下落率（商業地）全国1位）

　石川県能登地域を中心に、地震や豪雨による建物及びインフラ被害などで人口流出が加速し、住宅及び店舗等の需要低迷により、地価の下落幅が拡大している。
　また、地震による液状化被害などが見られた地域においても、需要低迷により、地価は下落している。

４　大阪府内の動向

　国土交通省及び大阪府地価だよりのホームページを参考としてまとめたものが以下となります（参考資料【表３】～【表７】）。

■大阪市内の住宅地（※（　）は前年変動率、以下同）
　大阪市は+5.8％（+3.7％）と上昇幅が拡大しました。特に中心 6 区の富裕層向け物件は需給が逼迫しており、中央区+7.7％（+5.6％）、阿倍野区+7.3％（+3.4％）、福島区+7.2％（+5.5％）、天王寺区+6.8％（+5.7％）、北区+7.9％（+4.8％）、西区+8.4％（+7.5％）となりました。また、中心 6 区の地価上昇が隣接区に波及し、城東区+8.6％（+6.4％）、都島区+7.7％（+5.6％）と上昇幅の拡大が認められます。

■大阪市外の住宅地
　　北大阪地域では、大阪メトロ・阪急・JR 等各沿線の駅徒歩圏や利便性に優れたマンション適地で上昇地点が見られ、箕面市で+2.8％（+2.3％）、豊中市+3.7％（+2.7％）、吹田市+4.3％（+2.6％）、高槻市+2.7％（+1.7％）、茨木市+2.6％（+1.7％）と上昇幅が拡大しました。
　京阪沿線の利便性良好な地域は割安感から地価上昇が見られ、守口市+5.4％（+4.1％）、門真市+3.0％（+2.1％）、枚方市+1.9％（+1.7％）と上昇幅が拡大しました。
　南大阪地域では、堺市+2.5％（+2.1％）、高石市+3.2％（+2.2％）、和泉市+1.1％（+0.6％）と大阪都心部への交通利便性の高さから上昇幅が拡大しました。
　岬町はセカンドハウス等の需要が見られるようになり、▲3.4％（▲3.9％）と下落幅が縮小しました。
　一方、駅徒歩圏外の住宅地等においては、地価下落が継続しており、選好性の優劣による二極化が鮮明となっています。

■大阪市内の商業地
　大阪市は+11.6％（+9.4％）と上昇幅が拡大しました。人流・消費等が回復し、ビジネス地区のオフィス賃料は上昇基調で推移し、空室率も改善しています。
　うめきた 2 期の開発による効果でマンション・ホテル用地需要が増加し、北区+13.4％（+10.9％）、福島区+12.5％（+12.2％）、西区+13.9％（+14.5％）と 10％を超える上昇率を示しました。
　ミナミの商店街・飲食街などのインバウンド需要の影響が大きい地域では、店舗用地やホテル用地価格が上昇し、中央区+14.2％（+11.7％）、浪速区+14.3％（+9.4％）、東成区+10.1％（+7.1％）と上昇幅が拡大しました。

■大阪市外の商業地
　店舗やマンション需要が堅調な吹田市+7.8％（+4.6％）、豊中市+7.1％（+3.9％）と上昇幅が拡大しました。
　都心部へのアクセスが良好な主要駅を中心に、駅至近の希少性が高い地域ではタイトな需給関係が続いており、堺市+5.3％（+4.4％）、高槻市+5.4％（+3.9％）、茨木市+6.1％（+4.7％）、守口市+5.7％（+4.1％）、寝屋川市+5.5％（+5.2％）と上昇幅が拡大しました。


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５　大阪府内の特徴的な動向

　国土交通省ＨＰなどを参考にして、大阪府内の特徴的な動向を示す具体的地点をまとめたものが以下となります（価格の右の（　）内の％は対前年変動率）。

■大阪府の特徴的な地点の地価動向とその要因
［最高価格地］
　 ● 大阪福島-7 ［住宅地］ 新福島駅 450ｍ　1,350,000円/㎡（+8.0％）
　マンション素地の取得需要を背景に、地価は上昇基調にて推移している。
　 ● 大阪北5-28 ［商業地］ 大阪駅近接　24,300,000円/㎡ （+3.0％）
　グラングリーン大阪も一部開業し、オフィス、レジ、ホテルともに需要堅調で地価は上昇傾向にある。

［上昇率1位］
　 ● 大阪城東-17 ［住宅地］ 蒲生四丁目駅 390ｍ　369,000円/㎡（+10.5％）
　駅徒歩圏内の生活利便性に優れるマンション適地であり、需要も旺盛で地価は上昇傾向。
　 ● 大阪中央5-19 ［商業地］ なんば駅　260m　7,600,000円/㎡ （+22.6％）
　インバウンド客の根強い人気を反映し、店舗需要は著しく回復し地価は上昇基調で推移。

［下落率1位］
　 ● 岬-5 ［住宅地］ 多奈川駅 1.3kｍ　116,000円/㎡（▲4.9％）
　町内全般的な需要の減退に加え、駅接近など生活利便性が極めて劣ることから、地価下落は継続。
　 ● 松原5-2 ［商業地］河内天美駅 350ｍ　137,000円/㎡ （▲0.7％）
　周辺大型商業施設等の影響により、商業繁華性は低下しており、地価は下落傾向。

（参考資料）
国土交通省ＨＰ　不動産・建設経済局　地価調査課　発表資料
大阪府地価だより　令和7年3月19日発行　第100号

（一財）大阪府宅地建物取引士センターメールマガジン令和7年4月号執筆分