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１．はじめに 個人が居住用不動産を譲渡した場合、その家屋及び土地等の譲渡所得について、一般的には租税特別措置法（以下「措置法」という。）第３５条の適用（居住用財産の譲渡所得の特別控除）があります。 ところで、譲渡した土地または土地の上に存する権利が「その居住の用に供している家屋」又は「その居住の用に供している家屋で居住の用に供されなくなったもの」の敷地に該当するかどうかは事実認定の問題であるが、通常の場合、これが問題となることはあまりありません。しかし、居住用家屋とは別個の独立した構築物と認められるような大庭園や大規模な自家用のゴルフ練習場のようなものが、当該家屋に隣接して設けられているような場合には、当該家屋の敷地とこれらの構築物の敷地の区分が問題となります。ⅰ 今回は、一団の不動産が居住用及び温室・倉庫など複数の用途に供用されていた敷地に係る判例を参考に、留意点等を検討していきます。 ２．居住用財産を譲渡した場合の特別控除 一団の土地に居住用家屋と居住用以外の建物が建っている場合、その居住用家屋と建物の間に塀などの遮蔽物が存在するならば、その遮蔽物で区分されていた居住用家屋及びその敷地に係る譲渡所得について、概ね措置法第３５条が適用されます。 また、居住用家屋と建物の間に遮蔽物が存在しない場合、措置法３５条の適用対象となる敷地の範囲は事実認定如何となります。措置法通達第３１条の3-12（居住用家屋の敷地の判定）によれば、「譲渡した土地等が措置法第31条の3第2項に規定する居住の用に供している家屋の敷地に該当するかどうかは、社会通念に従い、当該土地等が当該家屋と一体に利用されている土地等であったかどうかにより判定する。」と規定されています。もちろん、納税者側は、居住用家屋の敷地に該当するかどうかという判断について自ら立証する責任を負うこととなります。 3.建物の建築面積によって譲渡所得を案分した事例ⅱ ①事実の概要
Ⅳ おわりに 多くの税制は、経済の流れを追うように後からできてきます。未来を予測して先にできる税制はほとんどないように思います。今回のケースはどうなのでしょうか。老朽化した戸建て賃貸住宅には空き家が多く、解体して建て替えるべきという意見があります。しかし、他に方法はないのでしょうか。 建築資材の高騰により新築住宅、賃貸住宅市場が苦戦し、既にコロナ禍前までのビジネスモデルは成り立たなくなっているのではないかという見方もあります。空き家に関する税制が将来を見据えているかはまだ分かりませんが、今回の増税、減税は空き家のスクラップアンドビルドに繋がって行くことになるのでしょうか。 以上 |
（一財）大阪府宅地建物取引士センターメールマガジン令和7年9月号執筆分
