融資特約の延長合意のない売買代金の支払期限の延長合意により融資特約は失効したとして売買残代金の不払いを理由とする売主の債務不履行解除に基づく違約金請求を認容した事例|一般財団法人大阪府宅地建物取引士センター　メールマガジン

	融資特約の延長合意のない売買代金の支払期限の延長合意により融資特約は失効したとして売買残代金の不払いを理由とする売主の債務不履行解除に基づく違約金請求を認容した事例
	弁護士　橋　田　　浩

１　はじめに

　不動産売買において買主が代金の支払いに金融機関からの融資を利用することが多々あります。しかし、金融機関による融資の審査は、売買契約締結後に、これを前提として行われるのが通常ですので、売買契約締結の時点では、買主が金融機関から融資を受けられるかどうかが確定していません。そこで、不動産の売買契約においては、買主が金融機関から融資を受けることができなかった場合には、買主は手付放棄等の負担を負うことなく売買契約を解除することができるという融資特約が付加されることがしばしばあります。
　今回ご紹介する裁判例は、土地の売買契約の売主が買主に対し、売買残代金の不払いを理由に売買契約を解除したとして違約金の支払いを求めたのに対し、買主がこれを争うとともに、売買契約は融資特約により当然解除されたとして手付金の返還を求めた事案の控訴審判決です。原審（京都地裁）は売買代金の支払期限を延長する合意は成立したが、融資特約を延長する合意は成立していないとして、売主の債務不履行解除を認め、買主に対して違約金の支払いを命じるとともに、買主の手付金返還請求（反訴）を排斥したため買主が控訴しましたが、控訴審は原審の判決は相当であるとして買主の控訴を棄却しました（東京高判、令和５年１月１９日）。
　月刊メールマガジン第２３９号（令和４年２月号）＊１では融資特約の延長合意の成立を認めて、売主に対して手付金の返還を命じた裁判例をご紹介しましたが、今回は以前のものとは逆の判断が示された裁判例をご紹介します。
　＊1 https://www.otc.or.jp/pages/mmg/m2202_2.html

２　事案の概要

(1)	Ｘは不動産売買等を目的とする会社で宅地建物取引業者であり、Ｙは賃貸マンションの経営等を行う者（個人）であった。
(2)	ＸとＹは、令和２年７月２２日、Ｘを売主、Ｙを買主として以下の内容で本件土地の売買契約を締結し、Ｙは手付金として７００万円を支払った。なお、Ｘ側には仲介業者Ａ、Ｙ側には仲介業者Ｂがそれぞれ関与していた。　売買代金　　　　１億４５００万円　売買代金の支払時期　　　令和２年９月３０日　違約金　　　　　１４５０万円　　　　　　　　　Ｙの債務不履行によりＸが解除した場合において、　　　　　　　　違約金の額が支払済みの金員を上回るときは、ＹはＸ　　　　　　　　に対しその差額を支払う。　融資特約　ア　Ｙは契約締結後速やかに１億４５００万円の融資の申　　　　　　　　込手続をする。　　　　　　イ　融資未承認の場合の契約解除期限である令和２年８月　　　　　　　２１日までに前記融資の全部又は一部について金融機関　　　　　　　の承認を得られないときは、本件契約は自動的に解除と　　　　　　　なる。　　　　　　ウ　イによって本件契約が解除された場合、ＸはＹに対し　　　　　　　受領済みの金員を無利息で遅滞なく返還しなければなら　　　　　　　ない。
(3)	ＸとＹは、本件契約に関し、令和２年９月１日付の「覚書」を締結した。同覚書には本件契約における売買代金の支払期限や所有権移転の時期等を令和２年９月３０日から同年１０月１６日に変更することが記載されていたが、本件融資特約のことについての記載はなかった。
(4)	令和２年１０月１６日、Ｙは、金融機関から融資の承認が得られなかったことを理由に、Ｘに対し、本件契約を解除する旨を通知した。
(5)	Ｘは、同年１１月２日付通知書をもって、Ｙに対し、本件土地の引渡し等の履行の提供をしたうえで、売買残代金を同月１３日までに支払うよう催告するとともに、同期限までに支払いがない場合には本件契約を解除する旨を通知するとともに、これにより解除された場合には違約金の残額７５０万円を同月２０日までに支払うよう催告した。
(6)	Ｙは、同年１１月１３日までに本件契約の残代金を支払わなかった。

３　争点と当事者の主張の概要

(1)	融資特約の期限の延長ア　Ｙの主張　　ＸとＹは、同年９月１日付で覚書を作成し、本件契約における売買　代金の支払期限を変更したところ、本件契約ではＹが金融機関からの　融資をもって売買代金を決済することが当初から予定されており、Ｙ　が融資特約の期限を延長せず、売買代金の支払期限のみを変更する希　望がないことはＸも十分認識していた。　　それ故、覚書に融資特約の期限の延長の記載がないとしても当事者　間の合理的意思解釈によれば融資特約の期限についても同年１０月　１６日まで延長されたと解釈すべきである。　　そして、Ｙは同年１０月１６日までに金融機関から融資特約が得ら　れなかったため、本件契約は同日の経過をもって自動的に解除され　た。イ　Ｘの主張　　否認。融資特約を同年１０月１６日まで延長する合意は成立して　おらず、融資特約は失効した。　　従って、本件契約が同日の経過をもって自動的に解除されることは　ない。
(2)	令和２年８月２１日の経過による本件契約の自動解除ア　Ｙの主張　　売買代金の支払期限を延長する合意と併せて融資特約の期限を　延長する合意があったといえないのであれば、覚書の作成は融資特　約の期限である同年８月２１日より後であるから、本件契約は融資　経過をもって自動的に解除されている。イ　Ｘの主張　　Ｙが同年８月２１日までに融資の承認を得ていなかったとしても、　ＸＹ間の売買代金の支払期限を延長する合意には、当該解除を定めた　融資特約の適用がないことを確認する趣旨も含まれており、融資特約　は延長されず、効力を失ったと解するのが合理的である。
(3)	控訴審における補充主張ア　Ｙの主張　　ＸＹ間で融資特約の期限を徒過する前に本件契約を存続させると　いう合意は成立していない。同年８月２１日までに何らの合意もな　いし、契約の存続と支払期限の延長の合意のみがなされることはな　い。イ　Ｘの主張　　ＸとＹは、同年８月１７日の頃の時点で、両者の仲介業者を通じて　、自動解除になることはなく、契約が存続し、代金支払期限を変更す　る合意をしたものであり、覚書はこの合意内容を書面化したもので　ある。本件契約は同年８月２１日の経過により自動解除になっていな　いし、融資特約について延長合意はされていない。

４　裁判所の判断

　裁判所は前提となる事実を認定したうえで、次のとおり判断しました。

(1)	原審における主張について　本件契約には、同年８月２１日までにＹが金融機関から融資の全部又は一部について承認を得られなかったときは自動的に解除になる旨の融資特約が定められているところ、Ｙが同年８月２１日までに金融機関から融資の承認を得ていないことは認められる。　しかし、Ｙは、自身の仲介業者Ｂに対し本件契約の存続（支払期限の延長）とともに融資特約の延長を求めたが、Ｂは、同年８月１７日頃、Ｘの仲介業者Ａに対し、支払期限等の延長は求めたものの、融資特約の延長については、Ｘがそれを了承していないことを認識しながら交渉をしなかったというのであるから、同年８月２１日までにＸＹ間で本件契約の存続（本件契約が融資特約により同年８月２１日の経過をもって自動的に解除されないこと）及び支払期限等の延長について合意が成立したものの、融資特約の延長については合意が成立していないことが明らかである。　そうすると融資特約は効力を失ったと評価されるから、本件契約が融資特約により同年８月２１日又は１０月１６日の経過をもって自動的に解除されたとは認められない。
(2)	控訴審における補充主張について　確かに、本件契約を締結してから融資特約の期限（同年８月２１日）が経過するまでの間に、Ｘ及びＹが作成した文書や両者が直接に連絡を取り合った形跡は証拠上見当たらない。　しかしながら、ＸはＡ、ＹはＢを介して本件土地に関するやりとりをしていたこと、同年８月１７日頃にＢがＹの意思を確認し、ＡがＸの意思を確認したうえで、ＸとＹが、それぞれの使者であるＡとＢを通じて本件契約を存続させることを前提に支払期限等を延長することを確認したものであるから、その頃、ＸＹ間で本件契約を存続させた（融資特約により自動的に解除されないとした）うえで支払期限等を延長するという内容の合意がなされたものと認められる。
(3)	債務不履行解除による違約金の発生融資特約によって本件契約が自動的に解除されたとはいえないところ、事案の概要(5)のとおり、ＸはＹに対して、通知・催告を行ったが、Ｙが同年１１月１３日までに残代金を支払わなかったので、本件契約はＹの債務不履行により同年１１月１３日の経過をもって解除された。　よって、ＸはＹに対して違約金７５０万円の支払いを求めることができる。

５　本裁判例から学ぶべきこと

　本裁判例も前掲の月刊メールマガジン第２３９号でご紹介した裁判例と同様の事例判決ですが、この２つの裁判例では融資特約の延長合意の存否について正反対の判断がなされています。いずれの裁判例においても融資特約の延長合意の存否を示す明確かつ客観的な証拠は存在していません。その中で、本件において裁判所が判断のよりどころとしたのは、Ｙの仲介業者Ｂが、Ｘが融資特約の延長を了承していないことを認識しながら融資特約の延長についてＸ又はＸの仲介業者Ａと交渉しなかったという事実です。
　本裁判例から学ぶべきことは、契約条項に関して変更合意をする場合には、特約条項を含む契約条項の細部にまで目を配り、条項の変更が影響、波及する他の条項についても失念することなく検討を加え、変更が必要であれば変更の合意書面中に明記しなければならないということです。
　変更合意の書面を作成される際にはご注意ください。

（一財）大阪府宅地建物取引士センターメールマガジン令和7年2月号執筆分